福州延平区房地产市场调研报告.doc

延平区 房地产市场调研报告 福建象屿房地产开发有限公司 策划部 目 录 前 言 ……………………………………………………………………3 一、市场运行形势 ………………………………………………………4 1、城市宏观经济情况 ………………………………………………………4 2、宏观房地产市场分析 ……………………………………………………5 1）人均住房面积 …………………………………………………………… 5 2）居民家庭居住条件构成 ……………………………………………………5 3）房地产数据分析 ……………………………………………………………7 4）延平区房地产区域划分 ……………………………………………………8 二、在售楼盘分析 …………………………………………………………9 1、价格分析 ………………………………………………………………9 2、户型分析 ………………………………………………………………11 3、户型去化分析 …………………………………………………………12 4、客户群体分析 …………………………………………………………13 5、物业管理现状 ……………………………………………………………14 6、智能化系统现状 …………………………………………………………15 7、新技术、新材料的运用 …………………………………………………… 15 楼盘资料汇总 ……………………………………………………………16 前 言 作为开发商，掌握项目所在地微观房地产市场的市场环境及发展水平，深入、系统、全面地了解当前项目所在地市场上各竞争项目的详细情况，这是最基础最根本的工作。同时，在此基础上，建立并逐步完善房地产市场资料库，为项目市场决策提供准确、完整的市场数据，并保持资料库信息的不断更新与完整，这也是企划部的重要职责之一。虽然斯坦福公司、新格公司、方略公司都对南平市的房地产市场进行了调研。但是所谓“仁者见仁，智者见智”，作为开发商，在对项目有着深刻理解的基础上，在各专业公司不同侧面的市场调研报告之上，“实地印证”、“亲身体验”才能真正得以深刻理解。 本次调研主要采用踩盘调查的方法，辅以电话调查及二手资料的收集，调查时间从2005年9月15日至2005年9月22日，调查对象为南平市延平区的各在售楼盘，同时做了部分宏观数据的收集。各在售楼盘的价格、户型配比、各户型的销售情况、物业管理、小区配套为本次市场调研的重点。 本次的市调活动，得到了公司领导、建设集团房地产事业部和各部门同事的指导及大力支持，在此致以衷心的感谢！由于报告资料的不足及受水平限制，若有疏漏和错误之处，欢迎各位领导和同事批评指正。 一、市场运行形势 1、宏观经济情况 图一：延平区2000-2004年地区生产总值（万元） 2004年，延平区地区生产总值764409万元，比上年增长11.35%，但只比前年增长9.9%。纵观近五年延平区的地区生产总值，有两个关键节点：一是在2000年，经过上年的调整，此后连续三年经济大幅增长；二是在2003年，因为2002年的产业结构调整，所以2003年地区生产总值反而下降，但到2004年，又有了较大的涨幅。可以预计，经过不断的产业调整与优化，此后的几年，将是南平经济飞速发展的几年。 图二：2004年福建各地人均GDP（元） 2004年，南平市人均GDP为11130元，在全国排名206位，远远低于厦门和福州，比起同是福建地级市的漳州（18583元）也有一定的差距。 2、宏观房地产市场分析 1）人均住房面积 2004年，南平市市本级城镇人均住房总建筑面积为26.2㎡，高于厦门和福州，比漳州（28.7㎡）略低。根据行业常规，一般越是发达的城市人均住房面积也就越低，但是南平的人均住房面积却低于漳州，究其原因，主要是南平的房屋建筑密度过大，远远高于一般城市，这样虽然人均住房面积有了提高，但是居住质量确是大大的下降了。 图三：2004年福建各地城镇人均住房总建筑面积（平方米） 2）居民家庭居住条件构成 从城镇居民家庭居住房屋产权来看，延平区有55%的城镇居民居住的是房改私房，40%的人居住的是商品房，其他占5%。延平区的房改私房比重占到了总数的一半以上，而且这些房屋大都建设的比较早，居住条件也比较低，同时住这些房屋的居民大都是各事业单位及南平大的企业单位员工，家庭收入也较高，所以这55%的房改私房的住户将是未来几年延平区的商品房主要客户。 图四、五：2004年延平区城镇居民家庭居住条件构成 按住宅建筑式样分，延平区有51.67%的城镇居民居住的是二居室，有43.33%的城镇居民居住的是三居室，这两项加起来达到了95%。原因