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南京市产业地产价格及影响因素研究 黎德松 （江苏省兰德土地工程技术有限公司，江苏南京 ２１００１９） 摘要 对南京市 ２００５ ～２０１４ 年的产业用地出让价格状况、区域差异进行了阐述，并对南京市产业地产出让价格的影响因素进行了研究。 结果表明：南京市产业地产出让均价在 ２００５ ～２０１４ 年呈规律性增长态势，区位条件优越的区域产业地产平均出让价格较高，产业用地出 让价格由高到低依次为南京市本级、江宁区、浦口区、六合区；土地政策对南京市产业地产价格影响较大，主要表现为土地出让最低价的 调整对产业地产价格的作用，供地成本和土地供应量的变化也对产业地产价格产生一定程度的影响；南京市产业用地规模与出让价格 之间存在一定的负相关关系，并且区位状况的差异造成了南京市产业地产区域内部价格的差异。 关键词 产业地产 ；出让价格 ；影响因素；南京市 中图分类号 Ｆ３０１ 文献标识码 Ａ 文章编号 ０５１７ －６６１１（２０１６）１８ －２１３ －０５ Study on Prices and Influencing Factors of Industrial Estate of Nanjing LI De-song （Ｊｉａｎｇｓｕ Ｌａｎｄｅ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｃｏ．Ｌｔｄ．， Ｎａｎｊｉｎｇ， Ｊｉａｎｇｓｕ ２１００１９） Abstract Ｂａｓｅｄ ｏｎ ｄｅｓｃｒｉｐｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅｓ ａｎｄ ｒｅｇｉｏｎａｌ ｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｓ ｏｆ Ｎａｎｊｉｎｇ ｄｕｒｉｎｇ ２００５ －２０１４， ｔｈｅ ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ ｆａｃｔｏｒｓ ｗｅｒｅ ｓｔｕｄｉｅｄ．Ｔｈｅ ｒｅｓｕｌｔｓ ｓｈｏｗｅｄ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅ ｈａｄ ａ ｒｅｇｕｌａｒ ｇｒｏｗｔｈ ｄｕｒｉｎｇ ２００５ －２０１４， ａｎｄ ｔｈｅ ａｄｖａｎｔａｇｅｏｕｓ ｌｏｃａｔｉｏｎ ｈａｄ ａ ｈｉｇｈｅｒ ｐｒｉｃｅ， ｈｏｗｅｖｅｒ， ｔｈｅ ｄｅｓｃｅｎｄｉｎｇ ｏｒｄｅｒ ｗａｓ Ｎａｎｊｉｎｇ， Ｊｉａｎｇｎｉｎｇ Ｒｅｇｉｏｎ， Ｐｕｋｏｕ Ｒｅｇｉｏｎ， Ｌｉｕｈｅ Ｒｅｇｉｏｎ； ｗｈｉｌｅ ｔｈｅ ｌａｎｄ ｐｏｌｉｃｙ ｈａｄ ａ ｌａｇｅｒ ｉｍ- ｐａｃｔ ｏｎ ｔｈｅ ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆ Ｎａｎｊｉｎｇ．Ｓｉｍｕｌｔａｎｅｏｕｓｌｙ， ｔｈｅ ｃｏｓｔｓ ａｎｄ ｓｕｐｐｌｙ ｏｆ ｔｈｅ ｌａｎｄ ａｌｓｏ ｈａｄ ａ ｃｅｒｔａｉｎ ｄｅｇｒｅｅ ｏｆ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ ｏｎ ｉｔ．Ｈｏｗ- ｅｖｅｒ， ｔｈｅｒｅ ｗａｓ ａ ｃｅｒｔａｉｎ ｎｅｇａｔｉｖｅ ｃｏｒｒｅｌａｔｉｏｎ ｂｅｔｗｅｅｎ ｓｃａｌｅ ａｎｄ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ ｅｓｔａｔｅ ｏｆ Ｎａｎｊｉｎｇ， ａｎｄ ｔｈｅ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｌｏｃａｔｉｏｎ ｓｔａｔｕｓ ｂｒｏｕｇｈｔ ｐｒｉｃｅ ｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｓ ｗｉｔｈｉｎ ｔｈｅ ｒｅｇｉｏｎ． Key words Ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ ｅｓｔａｔｅ； Ｓｅｌｌｉｎｇ ｐｒｉｃｅ； Ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ ｆａｃｔｏｒｓ； Ｎａｎｊｉｎｇ Ｃｉｔｙ 作者简介 黎德松（１９６７ －），男，江苏南京人，工程师，从事土地利用、 土地规划研究。 收稿日期 ２０１６-０５-２０ 产业地产是指依托于某一产业，以房地产为构建平台， 最大程度地实现土地整体开发与运营的工业地产升级的一 种新型产业形式［１］ 。 随着产业化和城镇化的快速发展，产业 用地需求迅速增加，作为土地的重要组成部分，产业地产价 格及管理是我国地价管理的重要内容，也是政府对经济进行 宏观调控的经济手段之一［２］ 。 对产业用地价格的发展趋势 和空间差异进行研究，可以为政府科学判断土地市场水平变 动是否正常提供参考依据；对工业地产价格时空影响因素进 行分析有利于政府科学调控和规范地价，进而优化产业用地 配置，提高产业集聚水平［３ －４］ 。 南京市作为长江三角洲区域的代表城市，目前正处于加 快打造都市经济强市、积极推进产业结构优化、加快推进产 业经济转型的关键期，因此对南京区域产业用地价格特征及 影响因素进行分析研究，对于政府管地和企业用地都有重要 意义。 为此，笔者对南京市 ２００５ ～２０１４ 年的产业用地价格 发展历程、空间差异、成本价格和出让规模进行分析，并对南 京市产业地产价格的影响因素进行探讨，以期为南京市产业 地产价格的管理和决策提供一定的借鉴和理论参考。 1 研究范围及数据来源 1．1 研究范围 南京市辖玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、 雨