HNWY-TX08-G033共用设施维护作业指导书讲义.doc

成都合能物业管理有限公司 编号：HNWY/TX08-G033 版本：A/1 生效日期：2012年11月1日 共用设施维护作业指导书 编制 陈春阳 日期 2012 年4月17 日 审核 邓智勇 日期 2012 年4月20 日 批准 李瑞军 日期 2012 年4 月 20 日 修订记录 修改日期 申请单号 修改人 审核人 批准人 2012-11-1 A/1 陈春阳 邓智勇 李瑞军 1. 目的 规范共用设施维护标准及作业要求。 2. 适用范围 适用于共用设施的维护。 3. 职责 部门/岗位 职责 专业管理部门 规范共用设施管理标准； 监督指导各服务中心共用设施管理情况。 物业服务中心负责人 监督本部门共用设施管理。 维修负责人 指定共用设施管理责任人； 监督共用设施管理责任人职责落实情况； 组织共用设施维修工作。 设备房责任人 定期巡检及维护共用设施。 4. 方法与过程控制 4.1 共用设施维护标准： 1) 公共照明灯具完好无损，灯具外罩的固定牢固，照明系统（含泳池周边照明） 设置独立开关控制并配备漏电保护装置。 2) 各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施，表面油漆 无明显脱落、无明显锈迹，安装牢固。 3) 路面无明显污迹、破损，各类沟、渠、井、池盖安装平稳牢固无破损。 4) 固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。 5) 公园椅等休闲设施油漆无明显脱落、无腐烂、无倒塌、断裂等安全隐患。 6) 公共娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落，表面无锈蚀、无安全隐患，现 场设置警示标识与使用说明。 7) 各种门、杆、柱、扶手、围栏、雕塑无倒塌、断裂等安全隐患，灯柱、杆、 围栏的固定部位无生锈、腐蚀，油漆无大面积脱落；水景、易攀爬的设施有禁止警示标识。 8) 空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外 墙装饰无破损或污迹。 9) 各类公共设施、通道、管道井的门挂锁开启便利。 10) 公共区域内的雨水、污水管道、沟槽通畅，检查、疏通时留存相关记录，有异 常堵塞物的，需要拍照存档。 11) 各种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。 12) 操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明。 4.2 共用设施定期巡检及维护要求： 部位 频次 日 周 月 季 道路、阶梯及扶手、侧石、沟渠。 巡查 巡查公共照明设施的灯柱、栏杆固定部位 是否生锈、腐蚀，灯具外罩固定是否牢固 巡查 公共照明灯具是否完好无损，测试照明系 统漏电功能是否正常。 维护 雨、污水管井、井盖固定是否牢固。 巡查 大门、围墙、围栏。 巡查 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品。 巡查 室外健身设施、公共娱乐设施。 巡查 养护 隔油池 检查 4.3 共用设施施工注意事项： 1) 共用设施施工前，应向施工现场周边客户至少提前一天发布通知。 2) 施工现场需设置对客提示标识，说明施工内容、范围、期限。 3) 施工时间： 周一到周五： 8：00—12：00 14：00—18：00 法定节假日： 9：00—12：00 14：00—18：00，若与当地法规有冲突，以 当地法规要求执行。 非抢修类作业，如存在噪音干扰客户时，应调整作业时间。 4) 施工期间及作业完毕后做到 “工完场清”。 5) 对外来单位施工要求： A. 施工单位在施工前三天将施工方案上报物业服务中心审核。 服务中心针对 施工方案制定服务中心现场管理方案。 B. 服务中心应明确施工现场监管人员，每天应不少于两次现场巡查，发现有违 规操作现象，应及时通知施工单位立即整改。 C. 施工单位应做毗连部位的成品保护工作。 D. 施工竣工后验收合格。 4.4 涂刷油漆作业要求： 4.4.1 准备工作： 4.4.1.1 材料准备： 1. 必要的防护用品包括手套、口罩、遮阳帽等。 2. 各种防锈蚀材料应符合国家有关技术指标的规定，还应有产品出厂合格证。 A. 防锈蚀底漆：红丹油性防锈漆等。 B. 防锈蚀面漆：各色调和漆、船舶漆、聚氨酯油漆（685）、固化剂等；建 议：室外铁制品涂刷船舶漆，因其防腐蚀性强，能有效延长防腐时间。 C. 稀释剂：松香水、二甲苯。 4.4.1.2 主要工具准备： 铲刀（油灰刀）、手砂轮、砂纸、砂布、钢丝刷、油漆小桶、刷子、附件等。 4.4.1.3 施工现场管理准备： 1. 油漆工施工作业前用隔离带设置作业区，劝阻无关人员进入。 2. 作业场地应有安全防护措施，有防火和通风措施，防止发生火灾和人员中 毒事故。 3. 露天作业应选择适当的天气，大风、遇雨、严寒等均不应作业。 4.4.2 油漆涂刷流程： 4.4.3 油漆涂刷注意事项： 1) 涂刷作业气温应在 5～38℃之间为宜，当天气温度低于 5℃时，应选用相应的 低温涂层材