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高端商业物业管理高成本有效控制研究(共3236字) 随着社会的发展，物业管理企业为高端商业楼宇服务花费的成本越来越高，物业企业发展负担越来越重，成本的提高让物业企业的运营难上加难，一些企业能否生存下去都不能确定。服务成本上升导致企业运营负担加重，规模相对较小的企业承受不了逐渐上升的运营成本，宣布退出不盈利的盘，甚至有些企业即将退出物业行业。本文针对这些问题，从物业管理成本这一角度入手，提出合理的意见和措施。 1商业物业服务成本上升的原因 高端商业楼宇不同于其它楼宇，它的管理具体特点是楼盘整体建筑面积大，建筑内设备繁杂，楼宇内空间范围大，公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗大，楼内人流多，对物业企业服务质量更加关注。很多企业不能适应这些商业楼宇管理的特殊性，不能很好的为他们提供服务，失去管理对象，物业企业濒临破产。共有四个方面的原因导致物业企业服务成本上升，首先，员工底薪和保险费用的上升增加企业用工成本；其次，企业运营离不开能源资源，能源资源的价格一路上涨，企业运营成本自然上升；再次，楼内设备维修费、保养费、专项服务外包费都在逐年提高；最后，国家对商业楼宇物业行业的要求提高，制定相关制度、安全技术标准来监督物业行业，促使物业企业需要付出高成本来维修设备等。物业企业需要从根本上解决物业服务费用高的问题，仅仅采取传统的减开支，提供不合格服务的方式来降低成本是摆脱不了眼前的困局。所以说，物业企业必须要推陈出新来维持生存，以先进的物业管理手段和物业管理信息技术代替传统陈旧的企业经营模式，从以劳动力为主，技术操作要求低的企业转变为以高科技人才为主，技术操作要求高的企业。 2高端商业物业企业成本管理的有效措施 （1）合理控制能源开支 物业企业要控制管理成本，最大化控制企业财务成本是重中之重。比如切实实行先进管理体系的企业，在具体管理过程中设定了增加收入节约支出的指标，对工作进行量化考核，这些措施都很好的改善管理成本高的现状。在物业管理中做好节能减排，就要运用严谨的管理方法，事情发生之前设定目标，发生时有效控制，发生之后进行量化考核。物业企业可以采取措施降低用电功率，从而达到节约电费的目的。 （2）由劳动密集向知识密集转换 就中国现状，人工基本工资上调，人力成本提高，但物业企业仍以劳动力为主，技术操作为辅，这导致企业生存压力很大。企业完全可以采取适当的措施来减少对人力的依赖，从而降低人工成本，比如运用现代先进管理技术，优化管理质量。一般的高端商业楼宇都拥有停车场所，即使有管理人员维持秩序，也会出现不按规定停放车辆，不按顺序进出车库，不能顺利缴纳停车费的情况。针对这些问题，物业企业研究停车库的现状，多方面分析考察，使用电子收费系统。在停车库经常发生营运车长时间占位的情况，物业企业为保护客户利益对外来车辆借道穿行。解决了停车场的问题，商业企业的业主能够充分感受到物业企业对他们周到的服务，对物业企业所作出的努力充分肯定，物业企业有了良好的口碑。利用电子收费系统，优化商厦停车地点的管理系统，能够减少管理人员数量，降低人工成本。另外，为了让维持停车地点秩序的管理员更高效率的实施管理，物业企业可以为商业大厦安装先进的电子巡更系统。这一措施既造福企业又方便管理人员，企业有了电子巡更系统之后，就不需要过多的人员来巡视停车地点，降低了人工成本，且留存员工都具有很高的使用价值，员工有了电子巡更系统之后，大大精简工作，保质保量的完成工作。 （3）内部培训上岗降低人工成本 物业企业通过人才招聘市场来聘任掌握新管理技术的人员需要付出高昂的代价，物业企业本身员工工资普遍不高，这样的话企业压力太大，企业可以结合自身实际情况，按照岗位特点培养吸收合格的员工。考虑合理招聘培养新人才的同时，要对企业原有员工合理配置，让各个岗位的人员都能够人尽其职，这样企业短时间内减少人工支出，长期考虑也会控制人工成本。新的吸收人才的方案是大力培训企业内部员工。就目前企业现状来说，物业企业要对全体员工都进行培训，制定培训计划，有规律的进行培训，合理安排培训内容，对各个岗位的员工区别对待，针对性考核，录用通过考核的员工为企业服务。与此同时，要让员工边培训边巩固培训内容，通过调查问卷的方式考察员工。一些与岗位相关的职称培训和技术培训都能提高员工专业素质。比如获得全国注册物业管理师职称的员工就比没有该职称的员工更具有专业素养。公司内部培训员工的好处很多，既省了吸收外来专业人才的成本，又加强了企业内部员工的工作能力，让整个企业的员工都具有超强的职业素质和业务能力，为公司更好的服务。 （4）合理配置员工充分利用已有资源 通过合理整合人员，将各个岗位的员工分工组合，每个员工都具有较高的技能，能独当一面，不但拥