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借鉴新加坡经验以节约集约用地引领产业转型 新加坡是世界上人口密度最高的国家之一，平均每平方公里土地有7000多人，是珠海人口密度的8倍。新加坡也是土地利用效率最高的国家之一，去年新加坡每平方公里土地产出GDP达3.87亿美元，是珠海的近30倍。可以说，新加坡是世界上最重视土地节约集约利用的国家，以土地利用方式的转变推动产业转型升级，造就了经济奇迹。新加坡建国以来，先后实现了5次转型，平均每10年一次，从最初的劳动密集型，到经济密集型、资本密集型、科技密集型，再到今天的知识密集型。一、新加坡用地政策一是注重对园区的科学规划。新加坡按照用途最佳、效率最高、效益最大的原则，统筹安排工业区内各类建设用地，不断优化园区的土地利用结构和布局，形成比较科学合理的功能分区，建立了生产建设、产品项目、公用工程、物流传输、生活娱乐一体化的空间布局体系。同时，发挥土地供应在项目引进中的选择作用，为产业集群的形成和发展奠定了重要基础。新加坡注重土地立体开发利用，基本思路是:把物流、制造等不同相关工业集中在一处，进行立体式开发，既提高土地利用效率，又降低物流成本，缩短运输货物的时间。二是制定灵活而审慎的规划变更政策。新加坡注重规划的灵活性和适应性。总体思路是，完善用地分类标准，增加用地的兼容性和规划变更的灵活性。例如实施“白色地带”计划，政府划定特定地块，允许包括商业、居住、旅馆业或其他无污染用途的项目在该地带内混合发展，发展商也可以改变混合的比例以适应市场的需要，在项目周期内改变用途时，无需交纳额外费用。这种灵活性使发展商能够对不断变化的市场迅速作出反应，无需局限在原定用途，从而最大限度地减少了原计划与市场需求不匹配的风险，使得特定地块的开发更富弹性。此外，新加坡还实施了“仓库附带零售计划”和“商务地带”计划，以增加土地用途变更的灵活性。需要指出的是，新加坡在放松工业用地规划变更管制的同时，提出了严格的管控措施。例如，明确规定工业区内的工厂生产面积必须达到60%以上，办公及其他辅助面积为40%以下，从而防止土地使用性质的变相转换。三是制定弹性而规范的土地供应政策。新加坡在土地供应方式上，主要有两种:一种是土地租赁，租期为30年或30+30年。另一种是厂房租赁，新加坡开发了大量单层或多层的标准厂房供出租或出售，租期和售价根据机械设备的投资额来决定。新加坡十分注重土地利用的绩效评估，在此基础上严格土地租赁合同管理，建立淘汰机制。对入驻工业园区的企业满3年进行一次是否符合入园承诺指标的全面评估考核。新加坡还以调节租金和租期为手段，建立低效用地的退出机制。对鼓励类产业项目，实行较低的租金;对限制类产业项目，收取较高的租金。通过调高租金、到期不再续租等手段，引导一些不符合本国产业政策的工业项目从新加坡转移出去。过去十年间，平均每年约有60家企业被“腾笼换鸟”。二、对珠海节约集约用地的启示和几点建议新加坡通过节约集约用地推动产业转型升级的成功经验表明，珠海在节约集约用地方面有着巨大的发挥空间，特别是在工业园区内，可以通过对土地这一重要生产要素的有效控制，大力发展“三高一特”现代产业，引导现有企业转型升级，淘汰“三高两低”企业，实现“蓝色珠海、科学崛起”。一是科学规划园区形成科学合理的功能分区。统筹安排园区内各类建设用地，建立生产建设、产品项目、公用工程、物流传输、生活娱乐一体化的空间布局体系。推动立体式开发，注重物流、制造等产业在地理位置上的衔接，提高土地利用效率，降低物流成本，缩短运输货物的时间。二是注重土地对产业集群形成的导向作用。发挥土地供应在项目引进中的选择作用，对入驻企业建立严格的审核制度和标准。重点考察两方面内容:一是考察入驻项目本身的投资建设情况。根据园区的功能定位及产业发展方向，设置投资强度、单位面积产出、技术含量、就业带动性、企业自主创新等方面的指标。二是考察入驻企业与园区已有企业以及园区定位的匹配性。重点看引进的企业能否与园区已有企业之间形成产业链和产业集群等。三是试点规划混合用途的土地。土地规划的稳定性与市场的瞬息万变存在着矛盾，如何在保证大规划的统一与稳定的前提下，加强小规划的灵活性，以方便企业及时应对市场变化做出迅速有效的调整非常重要。建议拿出适当比例的土地做试点，允许同一宗地块中可以用作二产、三产的混合用途，企业可根据市场需求，在项目周期同可以改变混合的比例，只要备案，无需交纳费用。待试点成熟后，再根据实际情况推广。四是注重从改变土地供应方式上建立企业退出机制。加强对土地的控制对顺利实施企业退出机制十分重要。在“三清”工作开展过程中我们发现，对于那些不符合发展规划、产出不高、税收不高、科技含量低但不符合闲置用地标准的企业，没有行之有效的办法让其退出。在签订投资协议的同时，可以考虑在以后的土地供应方面，改变出让这一单一的土地供应方