格力旺角商业文化中心销售策划方案 大学学位论文.doc

格力旺角商业文化中心销售策划方案 ------------------目 录------------------ ※-------------------------------------------------------------------------------一、项目概况 ※-------------------------------------------------------------------------------二、珠海商业概况 ※-------------------------------------------------------------------------------三、项目定位 ※-------------------------------------------------------------------------------四、项目价格策略 ------------------------------------------------------------------------------五、项目销售推广 ------------------------------------------------------------------------------六、附件 一、项目概况 项目名称：格力旺角商业文化中心 物业状况： ·项目占地面积29452.85㎡，建筑面积29385.8㎡，是目前新香洲唯一一个纯商业建筑物。 ·处于新香洲心华路与敬业路交汇处，，毗邻体育中心与繁华的广富市场，是珠海政府规划的新香洲商业中心区之商业龙头。 ·项目分为A、B、C三个区域，其中A区四层，B、C区各三层，项目商业功能齐全、配套设施完善。广场规划有287个停车位。 优劣势分析： ·优势： ——项目处在新兴的新香洲，为政府规划的商贸、文体、汽车商业区的核心位置。 ——为新香洲目前唯一一个纯商业物业，具一定的规模和较高经营档次。 ——是珠海格力置业倾力打造的商业项目，发展商品牌影响力大，形象良好。 ——是一个统一规划、统一管理、统一推广的整体项目，同独立分散经营商铺有质的区别。 ——周边楼盘密集度较高，聚集10多万消费人群，消费潜力巨大。 ——为政府支持项目，政府资源和市场资源丰富。 ·劣势： ——目前该商圈不够成熟，尚未形成消费热点。 ——交通便利程度不够，只有23、33路两条公交线路过。 ——一路之隔的广富市场为一农贸市场，其脏、乱、差的经营环境对项目环境产生不良的影响。 ——在建的翠华时代广场定位同本项目类同，对本项目构成较大市场威胁。 珠海商业概况 珠海商圈分布及特征： 经过多年的发展，目前珠海基本形成三大商圈：即拱北商圈，吉大商圈与香洲商圈。 ·拱北商圈： ——商圈面积近18平方公里，可开发用地日益稀缺。 ——紧邻澳门，日人流量超过40万，是目前珠海最具活力的商圈。 ——以口岸广场、莲花路步行街、万佳百货、迎宾广场为核心，以百货、综合性超市及百货为特色。 ——消费群体集中在澳门、本地居民及外来游客。商圈辐射能力极强。 ·吉大商圈 ——商圈面积约13平方公里，正在逐步形成珠海流通业和商务区的中心商圈。 ——商圈日人流量达25万，良好的环境使其成为珠海中高档商品的集聚地。 ——以免税商场、海天购物城、珠海百货、铜锣湾百货为核心，以百货、写字楼及休闲文化为特质。 ——消费群主要为本地居民及外来游客以及追求品位和时尚的消费者。商圈的辐射力仅次于拱北。 ·香洲商圈 ——香洲商圈由于其地域特征，基本形成以扬名广场、香洲百货、香埠路步行街、湾仔沙电脑城为核心的凤凰南商圈与以茂业百货、鑫宝路商业中心为核心的南坑商圈。 ——商圈面积约15平方公里，其消费群主要以本商圈居民为主，辐射力相对较弱。 ——商圈主要以百货、超市、专业市场为主，随着商圈业态不断完善将与上述两大商圈形成鼎力之势。 ——日人流量近20万，经历80年代后期的衰落，近年发展速度较快。 新香洲商业现状及前景： ·现状： ——尚未形成商圈形态，商业气氛较淡。以临街商铺分散型、个体式经营为主，缺乏经营特色，生命力较弱。 ——目前没有具规模档次的商业中心，商业业态表现为有限的几个社区店、便利店。仅仅以满足周边社区日常用品和食品的需求。 ——面积近 12平方公里，可开发储备土地丰富，相对于上述三个商圈，新香洲总体特征为地广人稀潜力大。 ·前景： ——在建及规划的楼盘众多，将成为未来珠海的主要居住区。 ——随着政府机构迁入该区域，将成为珠海新的经济兴奋点。 ——依托政府“文化兴市”的思路，该区域将打造成珠海商贸、文体、汽车为一体的商业文化中心。 项目市场竞争： ·翠华时代广场：由珠海电力房产投资在建