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第五章 房地产评估 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 成本法在房地产评估中的应用 第四节 收益法在房地产评估中的应用 第五节 市场法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 第五章 房地产评估 第八节 路线价法 第七节 基准地价修正法 第六节 假设开发法 第九节 在建工程评估 第一节 房地产评估概述 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。 在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性 决定 决定 第一节 房地产评估概述 一、土地的概念和特点 1、定义 土地：指地球表面的陆地部分。包括内陆水域和滩涂。（狭义） 广义的土地：指陆地及其空间的全部环境因素。石油土壤、气候、地址、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。包括过去和现在人类劳动的结果。 2、土地的供给 （1）土地的自然供给 土地的自然供给应具备的5个条件： ?具有适宜人类生存和工作的气候条件 ?具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件 ?具有可以利用的淡水资源 ?具有供给人类利用的生产资源 ?具有一定的交通条件 （2）土地的经济供给 3、土地的特性P141 对土地的开发利用 满足不同需求 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。 D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．土地产权可垄断性。 C．土地用途的多方向性。 D．效益级差性。 二、土地权利 根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。 （1）土地所有权的归属城市土地 国家； 农村和城市郊区的土地 农民集体（除由法律规定属于国家所有的以外）　 土地使用权：划拨土地使用权 出让土地使用权 （2）土地使用权及其交易 土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押： 国家（土地所有者） 出让 支付出让金 土地使用者甲 土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：（掌握） 　　1.居住用地70年；　　2.工业用地50年；　　3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；　　4.商业、旅游、娱乐用地40年； 　　5.综合或者其他用地50年。 国家（土地所有者） 出让 土地使用者甲 转让 土地使用者乙 国家（土地所有者） 出让 土地使用者甲 转让 土地使用者乙 出租、抵押 丙 国家规定，当土地出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得由国家无偿收回。 三、房地产的概念及房地产的特点 1、房地产的概念 房地产：是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的通称，也称不动产。 一是：物理上不动产 二是：法律上的不动产 2、房地产的特征 (1)位置固定性。 （2）供求区域性。 (3)长期使用性。 （4）大量投资性。 (5)保值与增值趋势。 (6)投资风险性。 （7）不易变现性 (8)政策限制性。 四、房地产评估的原则 最有效使用原则(预期、合法） 合法性原则（合法产权、合法使用、合法处分） 五、房地产评估程序 § 4.1 明确评估目的 开 始 了解评估对象 确定评估基准日 评估对象基本情况 环境和区域因素资料 房地产市场资料 政策、法规和定额指标 实体和权益状态 第二节 房地产价格及其影响因素 房地产价格 种类 影响因素 特征 一、种类 § 4.2 按权益分类