物業管理工作方案稿.docVIP

目 录 1．前期筹备工作 2．成立物业管理服务中心与接管进驻 3．物业管理与服务工作的整体设想 4．物业管理服务的相关制度 前期筹备工作 一、注册办证 1、收集整理注册物业公司办理资质登记、工商营业执照、税务登记及服务收费许可等所需要的资料和办理程序。 2、负责落实以上办理注册手续。 二、公司成立后的先期工作 1、工作需要人员来做，因此我物业公司成立后，与开发商方面的衔接沟通，负责筹划管理物业公司的主要1-2人员。 2、确定项目负责的经理人选。 3、项目经理制定筹建管理处的工作计划。 4、为确保物业管理服务工作顺利的开展，提前做好人员招聘，物料准备。 二、成立物业服务管理处与接管进驻 一、筹建物业服务管理处 一）、管理处组织架构 以上人员及部门可根据实际情况而定。 二）、组织架构说明： 1、经理统筹管理处全面事务。 2、副经理协助经理开展工作， 经理休假时代行经理职责。 3、各部门主任（经理）一职，具体负责本部门的工作，对经理或副经理负责。 4、各岗位员工的工作职责，需另行制定。 三）、人员编制（可根据实际情况另行制定） 序号 部门 职位 人数 备注 序号 部门 职位 人数 备注 1 经 理 1 13 工程维护部 工程主任 1 2 副经理 1 14 电气技工 2 3 客服部 主 任 1 15 燃气技工 1 4 客服员 2 16 泥水技工 1 5 前台值班 2 17 6 人事行政部 主 管 0 18 保洁部 主 任 1 7 会 计 1 19 保洁员 5 8 出 纳 1 20 绿化员 1 9 内勤 1 21 10 保安部 主 任 1 22 11 保安员 12 23 12 24 合计：35人，（可根据实际需求制定人数及岗位） 四）、人员招聘与到位的安排 1、为使工作顺利展开，经理及工程技术人员提前进驻现场，着手准备交接工作。 经理到达现场后，主要与开发商工作对接，制定其它人员进驻前的工作计划，联系制作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装、员工证件等问题。 工程人员到达现场，就交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应值班表格资料等，协助经理落实后勤保障工作。 2、物业经理应及时完成各部门的人员招聘工作，做必要的培训，熟悉小区情况着手交接工作。 3、所有新招聘入职的员工，由物业经理负责组织人员对其进行不少于3天的入职培训，并分配入职后的工作以及在职期间的管理。 五）、办公室、作业工具及后勤保障问题的落实。 1、按照最新物业管理条例，物业管理用房需有开发商无偿提供（根据小区大小提供相应面积的物业管理用房）。 2、对办公室要进行必要的装修，因此在接管日期前15天要将重装方案和时间确定下来！ 3、设计制作挂牌公示的资料文件。如《营业执照》《物业服务收费标准》《有偿特约服务收费标准》《企业资质》等。 4、接管前配备各部门及各岗位所需物料、设备、工具。 5、员工宿舍的安排，根据编制人员确定宿舍房间的多少。 6、员工入住宿舍的房租由公司承担，宿舍的床位、储衣柜、书桌、座椅的配备问题。 7、宿舍里的水、电表计量问题，热水、饮用水的问题，电视和其它娱乐工作的配备问题均需要落实。 8、关于办公设备、后勤保障、工具等所需物资的清单均须在正式接管前15天完成。个别项目可以随交接工作过程完善。 六、财务行政人事类的准备工作。 1）财务现金和应收、已收、应付、已付等各类票据。 2）物业管理费的收缴情况，应收就付款项的金额、时间等。 3）与开发公司、外部其它公司部门所签订的各类合作合同或协议，财务印章等。 4）员工资料、劳动合同、社保关系、行政奖罚等情况。 5）政府下发的各类文件资料、以及其它有必要移交的行政人事资料。 6）各类办公设备与资料的情况。 7）后勤设备、仓库物资和管理的情况等 8）物业管理费收取价格制定，（开发公司、物业部门、业主、政府部门） 二、接管工作 接管原则：数据、质量双方现场清点，并签字确认。对发现数量、质量不合要求的均需另列说明。可否由开发商列交接清单，我方清点，因为我们不知道有哪些资产。 接管内容具体如下： 1、客服类：以客服负责人为组长，客服部其它成员一起组接收小组。 1）客户服务资料：交楼入住时客户志签署填写的《业户信息表》《前期物业管理服务协议》《前期临时管理规约》《验房表》等。 2）装修施工资料：所填写并签署的《二次装修管理服务协议》《装修申批表》《装修施工安全责任书》及装修图纸等（如