1.如何看地(培训)汇编.ppt

“诺曼底登陆”系列培训 诺曼底登陆第一课： 如何看地 看地时要注意的几个问题： 1.了解地块所在区域的经济、配套、交通、环境等条件； 2.了解开发商拿地背景 3.思考地块开发方向（土地如何分类）； 4.对地形地势、景观资源进行研判，预判未来项目建筑布局。 1.了解地块所在区域的经济、配套、交通、环境等条件. 2.了解开发商拿地背景 3.思考地块开发方向(土地如何分类) ； THANK YOU 4. 应用工具 品类应用 板块市场品类特征描述 4.对地形地势、景观资源进行研判，预判未来项目建筑布局。 龙华的交通现状并不十分理想，对外交通尤其是进入深圳特区的交通主要由梅观高速和民治大道来承担。但由于梅观高速是封闭式收费道路，实际上龙华的交通更多地靠民治大道来完成。而且，二线关口——梅林关的存在，各个方向的来车都汇聚到关口，大大降低了道路交通的畅达性。正是道路数量少以及关口的存在使得龙华的交通现状另人堪忧，成为最龙华经济发展的最大瓶颈。 实际上，龙华的交通规划前景还是相当好的。一系列的交通道路规划包括： 新建梅龙公路、新区大道连接梅林检查站，预计明年5月和年底将建成通车； 新建福龙路直接连通福田和龙华，预计三年内修通； 修通留仙大道连同南山西丽片区，打开龙华往西的通道； 规划建设中的南坪快速干道和深平快速干道都将改善龙华与关内外的交通联系； 规划中地铁四号线将在今年年底动工兴建，预计2008年建成通车。 以上交通规划的落实建设，必将使龙华的交通产生质的变化，龙华的发展也将如虎添翼，房地产的发展空间将成倍地扩大。 档次：是不同总价区间的分类，体现了土地和产品的价值，但这个分类是交叉的，比如：同样总价或者同样档次的产品可能在不同的土地上，或者在同样的土地上不同的产品形态 提到一个品类的时候，脑中出现的应该是“土地、客户、产品”三者相互匹配的东西，而不单单指客户，或者单指土地，或者单指产品 1、谁是核心，谁的核心需求会被主要体现 1、支付能力不仅仅指客户收入，而是指客户所处的生存状态，他可支配的收入 2、45岁以上的客户呈现两极分化状态：富的很富，穷的很穷 一个细分客户不是一个品类 除了理解客户，还要理解土地 不是简单的对土地的划分，而是结合了客户价值的分类。 把更完整的excel表格展示给大家看! 说明品类在不断完善中 把更完整的excel表格展示给大家看! 品类不仅仅包含刚才所述的内容，还包括更详细的内容 什么是万科的产品分类？ 【万科产品分类 = 客户 + 土地 + 产品】 基于客户-土地-产品的三角关系：在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品！ 产品 土地 客户 市场 客户导向的产品分类方式！ 2. 万科的品类规划 什么是万科的品类？ 【产品品类：客户＋土地＋产品】 产品 土地 客户 品类 客户是什么？ 产品 土地 客户 客户是什么？ 【11类客户划分】 经过客户细分，形成了统一的客户描述！ 产品 土地 客户 “富贵”和“务实”不在现阶段品类规划范围内！ 客户是什么？ 【客户细分的三个纬度】 家庭生命周期 购买动机 社会标志 社交娱乐 照顾老人 工作场所 独立空间 －－－－ 中老年核心 老人＋青年 中年三口之家 小太阳 自由青年 －－－－－ 支付能力 低 中 高 客户细分的标准：家庭生命周期、支付能力、购买动机（客户价值） 产品 土地 客户 客户是什么？ 【客户家庭生命周期】 家庭生命周期的分类： 产品 土地 客户 家庭核心不同，对产品的需求和关注点也有不同！ - - 核心单元数目会影响居住空间的需求 - - 孩子核心：考虑孩子学习、成长 - - 为了自己：考虑自己生活便利、工作方便 - - 为了老人：考虑老人养老 单核心家庭：青年之家、空巢 双核心家庭：青年持家、小太阳、后小太阳 三核心家庭：孩子三代、老人三代 客户是什么？ 【客户支付能力】 支付能力随着家庭生命周期的变化而变化！ 产品 土地 客户 市场 60 70 80 90 100以上 青年之家 小小太阳 小太阳 后小太阳 中年之家 老年之家 孩子三代 青年持家 家庭生命周期 支付能力（万） 富贵之家 老年之家 25以下:63.8 25-29:64.3 30-34:78.1 35-39:85.1 40-44:90 45-49:94.7 50-54:84.9 55