2013年四川德阳桃花巷旧改项目定位报告暨招商规划和物业发展建议_315p_前期策划汇编.ppt

对房市未来走势的判断 对当期市场价格抗性较高，放弃和推迟的比例占到45%，对商铺的预期明显好于住宅 对老城区物业价格走势的判断 住宅：小幅上升＞平稳＞大幅上升 商铺：平稳＞大幅上升＞小幅上升 写字楼：平稳＞小幅上升＞大幅上升 整体来看：商铺＞住宅＞写字楼 对户型设计的偏好 对户型设计的偏好 对价格等的偏好 对商铺和车位的需求偏好 购买了住宅的客户中有接近40%的客户有购买商铺的需求，深挖客户潜力十分必要； 接近70%的业主有车位需求，且76.3%的接受价格在8万以内，约20%可接受8－12万的价格 对LOFT产品的认知 德阳市场对LOFT产品的认知度很低，但有超过50%的人群可以通过市场引导获得认同 商业调查问卷 调查人群的属性 集中在文庙和洋洋百货附近； 调查人群以年轻人为主，35岁以下的人群占到86%。 购物习惯调查 专程购物和购物顺便吃饭的占比超过60%； 购物是被调查者的最主要目的，区域内的娱乐消费偏少； 购物时间约6成超过1个小时； 购物习惯调查 传统商圈占比绝对比重； 习惯在本地消费； 公交和步行是主要出行方式； 购物习惯调查 不论是平时还是周末，逛街的时间段都不是傍晚和晚上最高，反而是集中在上午，侧面反应出区域娱乐场所和娱乐项目偏少的特点； 单次消费金额集中在500元以内，与调查对象主要为学生吻合； 购物习惯调查 除了中餐馆/酒楼外，中式快餐、特色食街和街点小吃的比重达到了25.6%，结合家庭每月在外就餐的消费来看，这个方面的餐饮有相对潜力可挖； 口碑成为消费者选择前往的最主要信息渠道； 购物习惯调查 在娱乐场所的选择方面，主要集中在了卡拉OK、迪吧、酒吧，球类运动场以及电玩三个方面； 这些都是年轻人首要选择的娱乐方式 对传统商圈的认识 对传统商圈的整体印象较好，认为能够满足日常大多数需要赞道绝对比重； 对于区域商业的发展，认为最需要增加商业街区、百货公司和综合性大型时尚购物城 对桃花巷开发大型商业项目的看法（一） 对于经营消费品方面，服装服饰、数码产品和日常家庭用品占据前三位 对桃花巷开发大型商业项目的看法（二） 服务类方面：餐饮、银行和电影院 运动设施方面：大型游戏厅、室内游泳池和篮球场 对桃花巷开发大型商业项目的看法（三） 商家调查问卷 调查的基本情况 调查商家主要集中在项目所在区域，占到80%比重； 主要家庭状况是三口之家。被调查着的年龄集中在26－40岁之间 被调查商家的具体情况 被调查商家的主要经营内容集中在日用百货和服装鞋帽方面； 主要为单一店铺经营，经营情况较好，新开的商家只有15%，3年以上的商家达到了50%。 被调查商家的具体情况 被调查商家的经营面积主要集中在30－70 ㎡ ； 超过9成的商铺都是采用租赁方式取得，商铺投资的特质非常明显。 地段、人气是驱动经营者选择商铺的核心因素 被调查商家的具体情况 租金水平普遍不高； 营业额有好有坏，普遍集中在50000元/月以内。 对自身经营状况的评价总体上相对乐观的 经营偏好 购买可能性并不高，与基本都是租赁经营的情况吻合； 商铺是最主要的投资对象。 对商铺的位置的认识并不是一定要在市中心商圈为最好，很务实。也反映出市级商圈的影响力并没有想象中那么大 特点三：景观化。景观绿化与建筑相融合 院的本身包含环绕的概念，连续的屋顶创造出连续变化的屋顶空间，也成为上部公寓的风景 每个院落内部点缀景观园林，让景观无处不在 案例借鉴 特点四：小小尺度，趣味空间。主街宽15米，支巷宽2-10米，商铺面积划分从45平米到700平米，共同构建趣味购物空间 主街宽15米 支巷宽2-10米 共有70余个商铺，45-700平米单层商铺和双层商铺，主力商铺150-450平米 万科·运河东1号项目概况 项目区位：位于东莞莞城区边缘，成熟度较低 项目规模：总建筑面积24.1万㎡，分5期，1期商业为主，1.6万㎡，公寓0.4万㎡。 商业设计：开放式步行街，临街面长320m，业态规划先行。 经营模式：销售后返租，招租餐饮 发展目标：区域商业中心 案例借鉴 通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。 1 . 1 . . 1 . 1 . . 外街 内街 主街 次街 案例借鉴 二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值 二层大铺有 专属一楼大堂和直通电梯，提高了二层铺位的使用价值和形象档次。 案例借鉴 上下不规则贯通，逛街新体验 街铺二层通过连廊连通，形成“双层街”，提升逛街的趣味性 案例借鉴 增加街区的情趣和体验价值，打造体验式风情街区 通过广场、旱地喷泉、城市写意画以及二层的联廊设置，增加了街区的情趣和体验价值。 案例借鉴 案例小结——院街商业的特点 休闲性 在建筑形式上提供这种可能性，创造这样一种环境，把不同的人聚在一起，让人们在商业场所里自由穿梭