20150911_深圳工改工论坛发言稿汇编.pptx

城市 产业实践 工改开发要点一站式解析—— 深圳工改工的政策解读、市场价值与创新 城市背景 Background o. 1 N 土地匮乏局面：集体用地和国有用地的二元化 集体土地入市 闲置土地处理 工业楼宇转让 背景： 2011年深圳全市建设用地——总建筑规模约917.77平方公里 原农村集体用地——390平方公里土地（占建设用地比例高达43%） 合法用地——95平方公里（占农村集体用地约24%） 困局中三个导向 文件名 出台时间 《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》 2008-3-6 《工业项目建设用地控制指标》 2008-2-18 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》 2008-9-9 《工业楼宇暂行管理办法》 2008-9-25 《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》 2008 《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》 2009-10-22 《深圳市城市更新办法实施细则》 2012-2-7 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 2012-8 “1+6”文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 2013-1 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号） 2013-1-7 《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》深规土〔2013〕721号 2013-12-6 《深圳市建筑设计规则》 2014-7-14 《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》通知 2014-3-11 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办2014 8号文）》 2014-6 深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知 2014-8-8 产业升级诉求：从“深圳制造”到“深圳创造” 产业方向 劳动密集型产业，主要为制造生产，依托国内外贸易迅速发展 产业方向 以自主创新为特征，高附加值、高投入、高风险、先导性强 产业发展要素 人力成本低廉 交通系统便利 土地使用成本低 产业发展要素 政策支持优势 完善规划及配套 优越服务平台 行业交流环境 产业发展要素 完善都市功能 舒适办公环境 产业集群优势 产业方向 资本和技术密集型，主要为先进制造业和高端服务业 与传统加工业所需的生产厂房、现有支柱产业所需的普通写字楼不同，目前大力规划的战略性新兴产业，对资本投入、政策支持、配套服务等均有高依存度，需要第三类的产业空间，助推其迅速发展。 深圳蛙跳式产业历程 工业升级改造：开发企业利益和政府诉求的结合点 工改工项目五大优势 土地占比基数大数量多，特区内和特区外可选性较多 可选择地块较多 早年面世的智慧广场、美年广场等项目，溢价和获益极高，业内反响激烈 同类案例溢价高 政策鼓励工业地产开发，在项目立项、专项规划等申报流程相对较短 申报时间较短 相对城中村，少则上百个，多则逾千个的业主，工改工业主数量较少，谈判难度大大降低 业主相对单一 工业地块开发的地价成本，与商业、住宅的差距较大，资金占用少 前期投入成本较低 工业园区升级改造能够解放土地存量，“腾笼换鸟”为产业提供新空间。同时，推进迅速、启动资金低，因此在近几年形成开发热潮。 南山 中心西区 福田中心区 宝安 车公庙泰然工业区 南油片区、月亮湾大道沿线、科技园片区、侨香路沿线 石岩、松岗、西乡、龙华、沙井、福永 彩田工业区、福田保税区 罗湖 清水河、水贝工业区 龙岗 布吉、下李朗、平湖、3号地铁沿线 随着深圳土地利用进入以“存量二次开发为主”阶段，工改项目数、量齐增，多个区域均有大数量、规模项目规划开发建设，未来10-15年供应量预计超过3000万平米，竞争日趋激烈 工改政策下的开发形势：巨量供应，竞争严峻 世联行集团综合体事业部累计操作100个不同类型、不同区域工改项目，基本覆盖深圳所有区域下辖的各个街道，操作面积将近2000万㎡。 大鹏新区 坪山新区 龙岗区 罗湖区 福田区 龙华区 光明新区 宝安区 南山区 工改工覆盖深圳所有区域所有片区 开发策略 Strategy o. 2 N 工业地产：多方参与的集体开发决策 工改工参与决策方 原业主 开发商 入驻产业 运营方 政府 与其沟通顺利为推进必要条件，涉及多个部门包括更新办、规土委等，关心贡献率、配套设施等公共指标 项目顺利运营保证，可能整合的资源众多，包括物管、商家、平台（设施）提供方 项目可行性的前提，对赔偿方式、赔偿数量、物业档次、租金（售价）极其敏感 项目执行方，在前期介入阶段，对经济可行性论证是关键，尤其原有体量较大项目 项目最终使用者，其入驻起着成败性作用，其需求应被提前了解，定制化满足 工业地产：次核心区旧改和新城开发的产业二力驱动 产业微笑曲线 次核心区工业升级改造项目 开发思路：类地产的综