20150209金港之都第一阶段报告【终稿】汇编.pptx

谨呈：金港之都置业有限公司 金港城项目前期策划报告 【第一阶段 市场与定位篇】 北京华业行房地产经纪有限公司 2015年2月 临 港 ？ 产业集群 腹地依托 港口经济 空间角度：区域概念 产业角度：诸多开放型产业集合 时间角度：不断发展的流量经济 区域角度：港口经济的中心腹地 临港 经济区 ？ 临港经济区是一个涵盖各种经济区功能与城市功能的现代化新城区，是目前沿海临港地区发展临港产业的重要载体，也是集中发展临港经济的一个特定区域。 临港经济区开发三种主要模式 （一）工业地产商开发模式： 流程：政府供地→工业地产开发商→开发项目→招商入住 （二）政府独立开发模式： 流程：政府→投资公司→开发项目→招商入住 （三）综合开发项目 流程：政府供地→投资公司（管委会） →开发项目→招商入住 →开发商→开发项目→招商 成功临港经济开发区关键因素 临港经济区整体规划发展趋势 整体规划向综合性新城转变： 整体规划逐步摆脱原有的加工区模式，采取通过大规模的城市建设来更加合理利用空间、培育和完善城市功能，强调宜居性、宜商性。 整体规划逐步转向平衡的经济结构： 加强出口导向型经济根植性，形成产业链招商，产业园区招商，进而减少企业运输成本，配套设施建设成本。增强创新经济的发展。 大力发展配套社区、配套服务业。实现聚人气、拢才气的目标。商业经济单位面积的产出率普遍高于工业、工厂经济。以入区企业职工为依托，建设与区域人口规模、收入水平相配套的商业，在平衡经济结构的同时，提高单位土地产出率。 临港经济开发区的发展必须历经的过程 招商引资始终贯穿 成立相关职能部门，进行已定位的主导产业招商； 扩大区域资金吸纳力 通过民间资本的介入共同发展区域建设； 资源/优势梳理规划 以港口资源为依托的产业布局规划； 完善配套设施建设 大力发展区域内基础设施建设，完善区域配套； 扩大内需并对产业更新换代 产业逐步向生态化发展，核心位置逐步被第三产业逐步取代； 临沂临港经济开发区 Part.1 宏观趋势 Part.2 城市发展 Part.3 市场特征 Part.4 客户需求 Part.5 项目定位 目録 Contents 国民经济生产总值 经济进入新常态，经济增速由高速增长转向中高速增长；2014年国内生产总值为63.64万亿元，同比增长7.4%。同比其他年度来看，尽管下行压力加大，但仍然保持平稳发展，稳中有进，稳中提质。 数据来源国家统计局 全国房地产开发投资 2014年，全国房地产开发投资9.5万亿元，总量上同比去年增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点，2014年达近几年历史新低。 数据来源：国家统计局 历年情况分析： 2010年增幅达近几年峰值，之后几年全国房地产开发投资开始出现下滑趋势； 2011-2012年随着国家连续出台多项调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑； 2013年随着市场的回暖，投资增速有所回升； 2014 年在行业持续低迷的情况下，投资增幅明显回落，投资9.5万亿元，同比增长10.5%，创近几年新低。 全国房地产市场土地购置情况 2014年房地产开发企业土地购置面积，整体较低迷，同比下跌明显。 数据来源：国家统计局 2014年详情： 2014年，房地产开发企业土地购置面积3.3亿平方米，比2013年下降14%；土地成交价款1.002万亿元，增长1%。 全国房屋新开工面积 受到行业环境的整体下行以及保障房建设量下降等因素影响，2014年房屋新开工面积下滑明显。 数据来源：国家统计局 2014年详情： 房屋新开工面积17.95亿平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积12.49亿平方米，下降14.4%。 全国房屋竣工面积 2014 年全国房屋竣工面积10.7亿平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。其中，住宅竣工面积8.09亿平方米，增长2.7%。 数据来源：国家统计局 全国商品房销售情况 2014年，全国商品房销售面积12.06亿平方米，增长率为-7.6%，而2013年增长率为17.3%。2014年市场降温，同比下跌，是近年来第二个下跌的年份。 数据来源：国家统计局 各物业类型增幅情况： 住宅销售面积下降9.1%； 商业营业用房销售面积增长7.2%； 商品房销售额7.6万亿元，下降6.3%。 全国商品房库存和去化周期 2014全国商品房去化周期为0.5年，同比2013年增幅为27.8%，库存的压力在增加，2014年商品房待售面积6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米。从 2011年开始库存加快增长，市场趋弱。 数据来源：国家统计局 2014年房地产楼市政策回顾 中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章 3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多