(原创)山东潍坊白浪绿岛地下商业项目初步定位05061讲稿.ppt

山东潍坊白浪绿岛地下商业项目 ——业态规划初步方案 深圳市富智商业管理顾问有限公司 二○○八年五月三日 项目背景资料 主要以批发经营服装、皮革、通讯产品、五金为主 潍 坊 各 商 圈 情 况 白浪河商圈 新华路商圈 主要承担市民购物、餐饮的需求；辐射全潍坊市消费群体,有向集旅游、观光、休闲等综合功能需求的趋势 新商圈，主要承担市民购物功能，有向满足潍坊中高端人群消费品发展的趋势 胜 利 街 和 平 路 火车站商圈 项 目 周 边 商 业 情 况 业态丰富，商圈成熟，人车流量巨大，竞争异常激烈。 在这种背景条件的 前提下， 我们的项目如何突 出特色，才能从地下商 业中脱颖而出？ 项目定位 “聚 集 + 错位” 定 位 原 则 （一）结合项目自身的特性和区域内的商业发展现状及城市规划等方面因素； （二）综合考虑潜在投资者和经营者的各方面需求； （三）综合考虑潍坊潜在消费人群的消费习惯和消费能力； （四）综合考虑开发商资金快速回笼的目标战略。 定 位 思 路 方案一 业态主题 业种/品牌 商业面积（㎡） 可销售商铺 超市 11000 休闲娱乐城 美容、美发、美体等 1000 ★ 沐足 1100 健身会所 1500 网吧 500 ★ 酒吧街 1100 ★ KTV 4500 反斗城 1000 食街 酒楼、中西式快餐、特色餐饮等 6800 ★ 皮世界 皮鞋、皮具、皮衣、皮包 4000 ★ 运动营 运动服装、服饰、运动鞋、体育器材 3500 ★ 儿童世界 儿童商品、用品、玩具、乐园等 3000 ★ 80后街 流行服装、服饰、饰品、美甲、等 3000 ★ 家装饰品城 窗帘、布艺、床上用品、 灯饰等 1500 ★ 汽车/电动车商品市场 汽车用品、用品、装饰品等 2400 ★ 汽车美容 1200 ★ 合计 47100 其中,可销售面积约 27000 80后街, 3000, 6% 家装饰品城, 1500, 3% 汽车美容, 1200, 3% 汽车/电动车商品市 场, 2400, 5% 儿童世界, 3000, 6% 皮世界, 4000, 8% 运动营, 3500, 7% 超市/大卖场, 11000, 24% 休闲娱乐城, 10700, 24% 食街, 6800, 14% 超市/大卖场 休闲娱乐城 食街 皮世界 运动营 儿童世界 80后街 家装饰品城 汽车/电动车商品市场 汽车美容 方案一各业态比例图示 方案二 业态主题 业种/品牌 商业面积（㎡） 可销售商铺 超市 11000 休闲娱乐城 美容、美发、美体等 1000 ★ 沐足 900 健身会所 1000 KTV 900 反斗城 1000 酒吧街 1100 ★ 数码影院 4000 婚纱摄影 570 ★ 食街 酒楼、中西式快餐、特色餐饮等 11000 ★ 儿童世界 儿童商品、用品、玩具、乐园等 3000 ★ 运动营 运动服装、服饰、运动鞋、体育器材、运动元素等 3500 ★ 皮世界 皮鞋、皮具、皮衣、皮包、皮带、皮饰等 3000 ★ 家装饰品城 窗帘、布艺、床上用品、 灯饰等 1500 ★ 汽车/电动车商品市场 汽车用品、用品、装饰品等 2400 ★ 汽车美容 1200 合计 47070 其中,可销售面积约 28000 家装饰品城, 1500, 3% 汽车/电动车商品市 场, 2400, 5% 汽车美容, 1200, 3% 儿童世界, 3000, 6% 皮世界, 3000, 6% 运动营, 3500, 7% 超市/大卖场, 11000, 24% 休闲娱乐城, 10470, 22% 食街, 11000, 24% 超市/大卖场 休闲娱乐城 食街 皮世界 运动营 儿童世界 家装饰品城 汽车/电动车商品市场 汽车美容 方案二各业态比例图示 方案一二总 体 定 位 大卖场/超市+专业市场+主题商城 总 体 定 位 说 明 此定位将专业市场和主题商城（如家装饰品和儿童世界）所针对的消费人群有效结合，形成一个商品虽然差异化但消费者之间却相互交叉的这么一个商业中心。相对于自身商品而言，某一个专业市场或主题商场是一个独立的的个体，但相对消费者来讲，它们又是各个相互关联的统一体，彼此之间将会产生互动消费性行为。此定位将会形成消费者定向性消费和目的性消费的意识不断增强。 主 题 形 象 定 位 一站式购物休闲城 ——重点突出餐饮、 娱乐、 休闲功能 功 能 定 位 以餐饮、休闲娱乐、服务功能为主;购物、旅游、观光