房地产开发末复习.doc

一、名词解释 1、房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。 2、房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。 3、居住建筑面积密度：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。 4、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。 5、偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。 6、房地产开发销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 7、敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 8、房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。 9、房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是由房地产投资信托基金公司负责对外发行收益凭证，向投资大众筹集资金，然后将资金委托一家房地产开发公司，负责投资的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及佣金后，由受益凭证持有人分享。 10、损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。 11、土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。 12、所谓房地产抵押贷款证券化，就是把金融机构将其创造的房地产抵押贷款作为担保、自行组合并包装后发行证券，或直接转售给其他金融机构后再发行证券的过程及其机制。 二、简答题 1、房地产投资分析要完成的基本任务： 1)为投资者提供投资方向2)为投资者提供运作方式3)为投资者预测投资效益4)为投资者描述风险及提供避险方法。 2、房地产投资的特性： 1）位置的固定性2）寿命周期长3）适应性4）个别性5）政策影响性6）对专业管理的依赖性7)相互影响性8)房地产投资的巨额性9)房地产投资的风险性10)房地产投资的保值与增值性 3、房地产市场的特征： 1）房地产市场是信息不充分的市场 2)房地产市场的区域性强 3)房地产市场产品的异质性 4)地产市场的垄断性 5)房地产市场是房地产权益的交易市场 6)房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 4、敏感性分析的目的和作用： 一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。 二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。 三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 5、互斥方案的比较与选择： 1）对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指标进行比选。 2）对于项目计算期不同的互斥方案项目，一般采用等额年值指标进行比选。如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定作适当处理。 3）对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。 4）对于效益相同或基本相同的互斥房地产项目，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。 6、一项投资决策大体要经历以下程序： 1)确定拟建项目要达到的目标； 2)根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3)通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4)最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。 7、房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。 8、风险分析的步骤： 1)选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。 2)列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。 3)分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。 4)根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指