深圳华侨城,成都麓山分解.pptx

区域运营典范—— 深圳华侨城 成都麓山 居住区 商业区 居住区 旅游区 文教 体育 居住区 以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区； 居住区围绕核心区分布； 商业区集中布置于社区中心； 功能分区 华侨城模式 中旅广场 锦绣花园二、三期 波托菲诺、纯水岸 价格变化 7500 8000 9000－15000 三大主题公园 华侨城菜市场 华厦艺术中心 何香凝美术馆 海景酒店 邮电局 华侨城中学 华侨城医院 独特性的道路及道路绿化 供人们休憩的广场 沃尔玛 OCT广场 人文雕塑 威尼斯皇冠假日酒店 食街、酒吧街 建立社区标识统一 欢乐谷在建 燕栖湖 燕晗山 打通私家路，建立 与华侨城的联系 欢乐谷主题公园开放 发展阶段 1996年以前 代表楼盘 1996年～2000年 2000年～2004年 配套建设 环境营造 及 华侨城发展历程 华侨城模式 燕栖湖 天鹅湖 燕晗山 欢乐谷主题公园 商业街 中央试验学校 社区会所 二期会所 别墅区 高档住宅区 高尔夫 配套与住宅的关系 华侨城模式 通过区域增值的片区开发模式达到成功开发的目标 华侨城成功开发标志： ■物业持续增值 ■住宅价格维持高端水平 ■供－需保持平稳 ，消化量大于同类型单个项目消化量 ■消费群体无区域特征，而是面向全市以及全国 ■商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城 市一级商圈水平 开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和文化营造，实现土地的最大价值； 土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景观环境和社区文化的营造； 最终成为城市高端居住区的中心。 华侨城模式 中海中旅广场 锦绣花园二、三期 波托菲诺、纯水岸 医院与学校都不是知名品 牌，只为社区提供服务； 主题公园的存在，建立了 与城市的联系，但没有给 住宅带来直接价值； 艺术中心和美术馆建立了 区域形象，但没有给住宅 带来直接价值； 绿化环境和独特的道路设 计，提升区域价值。表现在： a、开放式街区，成为城 市意象； b、道路弯曲和富有坡度； c、道路绿化成形； d、车和人处于同等地位； e、华侨城边界由道路和绿 化与周边区域分隔； f、公共空间共享； 配套与住宅的关系分析 OCT广场进一步把环境与 人文结合； 引入沃尔玛，进一步提高 生活便利性； 区域标识更加清晰； 威尼斯酒店与欢乐谷处于 建造期，进一步提高区域在 城市中的地位； 国外生活方式的借鉴； 走向以挖掘资源为中心， 如燕晗山、燕栖湖等，使 资源效应放大； 商业街档次上与区域形象 接轨； 对客户进行筛选，对人群 进行组合； 阶段 1996年以前 1996年～2000年 2000年～2004年 代表楼盘 华侨城配套形成过程 华侨城模式 主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷 文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心 休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、 体育活动中心等 华侨城第一幼儿园 南山实验学校 华侨城小学 华侨城中学 暨南大学中旅学院 华侨城医院 欢乐谷国际青年旅馆 海景酒店：4星级 深圳湾大酒店： 4星级 威尼斯皇冠假日酒店：5星级 中国银行、工商银行、招商银行 城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站 配套分类 文化娱乐 教育 医疗 酒店 银行 交通 配套设施 区域价值 住宅价值 华侨城配套问题与区域价值的关系 以城市的配套体系来经营，功能齐全多样； 配套设施同时面向社区和城市，满足需求； 教育和医疗设施对住宅的影响度大； 文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次； 华侨城模式 ■大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念； ■开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区域优势，实现土地价值最大化； ■以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； ■提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； ■在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； ■独特的道路设计和道路绿化环境； ■商业层次多样，业态丰富。 华侨城模式 华侨城的成功关键要素 配套、住宅与区域 三者的价值关系 学校、社区商业对住宅价值提升贡献大，放在启动区建设；酒店、文化娱乐设施和区域型商业的建设期可靠后； 配套投入的普遍规律 配套设施初期投入以满足居民生活需求为主；逐步兴建能提升区域 形象的区域性配套； 功能分区的特征 在区域核心区兴建美食街、酒吧街等特色专业街和区域商业中心，建立社区与城市的联系； 尽可能把商业街分散布置在行人可步行到达的范围内； 启动区的特征 启动区布置在资源较好和昭示性较好的地方； 启动区建立能成为区域价值标杆