5中国房地产业发展问题汇编.ppt

引言 中国正处于城市化快速推进时期，大批农村人口源源不断地转移到城市，必然推动城市扩张带动城市房地产业快速发展。 但是，农村人口进城能够拉动房地产价格大幅度上涨吗？ 要点 房地产业的性质和特点 房地产业发展的一般规律 房地产价格太高泡沫严重，已成严重畸形 楼市价格疯狂上涨根源何在？ 房地产价格未来是否下降？ 房地产价格下降、泡沫破灭会否引致房地产业崩盘乃至国民经济衰退？ 中国房地产业的问题究竟何在？出路何在？ 一、房地产（商品）及房地产业的性质和特点 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业叉分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。 房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是： ①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。 ②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 房地产（商品）及房地产业的性质和特点 是居民最基本的生活资料。 是一个国家的基础性物资，最重要生产资料。 是价值巨大的商品，因此其价格的变动对居民生活和财富的影响巨大。 是一种固定资产，具有不可移动性。 在城市化过程中，城市扩张以及房地产业的发展成为拉动经济快速增长的最大动力。 可交易性。形成特殊的房地产市场。 房地产市场 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统 房地产市场的运行环境包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 二、房地产业发展的一般规律 在工业化和城市化中早期，房地产市场发展均呈现出低价格快速发展趋势。到了城市化完成时期，呈现价格上涨而数量稳定增长特点。 具有一定的投机性，越是市场经济制度不成熟的时期，房地产市场的投机活动越严重，对国民经济的冲击也就越大。 政府严格监管和调控。 房地产价格与销售量变化规律 从大多数市场经济国家房地产业发展历史看，在其工业化和城市化的中早期，呈现出房地产开发面积快速发展而房地产价格稳定上升的趋势。当工业化和城市化完成后，呈现出相反的趋势，房地产价格快速上升而房地产建设面积增长较慢。 荷兰阿姆斯特丹市从1750年至1880年的130年间（荷兰资本主义市场经济发展最快速的时期），其住宅价格指数恰恰是比较低的。 美国工业化中早期住宅价格长期稳定 美国自1901年至1945年住宅投资价格指数一直在10上下波动，从20世纪50年代中期到70年代中期，其投资价格指数才由35攀升至45。20世纪70年代中期以后，美国住宅投资价格指数快速上升，从45左右大幅度攀升至2001年的135以上。 住房价格与销售量变化规律图 销售量 为什么会这样呢？ 这是因为：一方面，在工业化和城市化的中早期，大量人口从农村迁移到城市，推动了城市房地产业的快速发展。但由于这一时期国民经济还不发达，居民收入水平普遍较低，尤其是刚从农村迁移到城市的居民，不仅收入水平低，而且财富存量少，不可能支撑较高的房价。随着经济的进一步发展，到了经济较发达时期，城市化进程完成，居民收入水平提高，财富存量增大，城市房地产价格就出现了较大幅度的提高。 三、房地产价格上涨情况 房地产价格上涨过快 房地产价格严重过高 近期价格变动不正常 （一）房地产价格上涨过快 2004年北京的平均房价才只有5050元／平方米，而2009年全市平均房价竟上升到28000元／平。 从2004年深圳住宅均价在每平米5000至6000元的状态，2009年达到每平方米27350元的最高价。 2004年郑州的商品房均价在2000元左右，目前已经达到7000元了。 “房价收入比” “房价收入比”，是房地产价格与居民平均年收入的比值，反映了居民对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。 而根据国际标准，房价收入比应维持在3至6倍的范围内才算合理。 （二）我国房价太高了！ 衡量一个国家住房消费时，以房价收入比在3倍至6倍比较适当。 目前美国是3倍多，日本在5-6倍。 目前，我国一线城市房价收入比超过25：1；中等城市超过20：1。 而且，我国的新售商品房大多是期房和毛坯房。 （三）房价太高的危害 抬高了农民进程门