龙湖成本管理控制(深圳培训内部资料)讲述.ppt

龙湖项目成本管理与控制 主讲：周世艾 2012年7月25日 讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。 内容 成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招标投标管理 龙湖的合同管理 内容 成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理 成本的概念 成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本 成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本 成本的主要内容有： 时间的成本 加快开发进度 人力的成本 4 产品的成本 产品的品质、质量 时间的成本 生产的速度、进度 人力的成本 管理人员多少和水平 资金的成本 资金的利息 管理的成本 管理的程度、精细度 售后的成本 售后成本有： ①产品维修成本；产品质量问题 ②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 ③销售承诺成本；向购房客户不当承诺 ④开发过程中遗留给物业管理的问题 ⑤…… 成本管理 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本 成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动 成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标 组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响 建筑产品的特殊性： ①固定性 ②多样性 ③体积庞大 ④生产期长 建筑产品造价的特点： ①单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样 ②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…… ③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价 房地产成本管理的行业特征 ----单件性、复杂性与多次性 成本 经营目标 /盈利指标 项目策划 销售定位 项目设计 /部品定位 政策与市场环境 影响成本的因素 自身管理能力 项目开发节奏 /现场施工 成本管理的宗旨与目标 宗旨： 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势 。 目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程 数据分析与储存 工作的重心 准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算 成本管理思路 成本管理的基本方法……目标管理 1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面 2、目标确定的依据…… 经验数据库、市场调研、产品把握 3、实现目标动态监控的手段……信息化 4、目标管理的过程— PDCA 循环 成本动态控制过程PDCA循环 为什么要进行目标成本管理 目标成本有什么作用 龙湖的目标成本的由来 目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。 目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理 利润=售价-成本 目标成本的作用 目标成本： 为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益 目标成本的作用 ----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职 能有哪些不同 ----怎样在事前知道需要投入多少 目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握 整理建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库 正向测算： 测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况） 测算方式 （估算、概算、预算） 团队工作 反向倒逼： 确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算成本水平 目标成本测算的方法 目标成本管理内容 编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估 动态成本： 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果 目标成本管理原则 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 目标不是上限而是基准，目标