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关于新时期下房地产企业生存环境与发展方向的思考 　　摘要：房地产业是关系国计民生的一项重要产业，它的发展与国民经济发展紧密相关，房地产企业是房地产行业发展中非常重要的市场主体。本文立足我国房地产发展实际，分析了新时期我国房地产行业中老城区居民、农民工、城市外来人口等群体的市场需求状况，从五个方面探讨了我国房地产企业当前面临的艰难处境，并从新时期促使房地产企业持续健康发展的角度，提出了方向性的对策。 　　关键词：新时期 房地产企业 生存环境 发展方向 　　由于受宏观经济下行影响，近年来房地产市场形势严峻，房地产库存量大日益突出。为此，2015年中央经济工作会议提出2016年及今后一个时期主要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板（也即“三去一降一补”）的五大任务，使得我国房地产行业进入了一个新时期。多项政策作用下，一些城市房地产市场需求有所释放，房地产投资有回暖迹象。但商品房供过于求的现状依然明显，市场销售压力巨大，房地产企业面临的生存和发展环境依然比较严峻，这对广大房地产企业提出了很大挑战。 　　一、新时期我国房地产行业市场需求分析 　　（一）居民需求趋于饱和，增长乏力 　　从需求角度看，一、二线城市由于公共资源占有优势，造成对人口超强的吸附能力，它们的房地产主要是价格上的泡沫，在量上问题不大。三、四线城市房地产没有大规模外来资本的炒作，价格上基本没什么泡沫，房地产的需求基本源于本地居民，流动人口带来的需求很少，需求弹性较小。一方面，房价相对过高导致潜性消费者观望情绪较重。今年以来宏观经济下行，致使企业职工工资水平下降，严重影响了购买力。另一方面，过半潜在购房者对未来房地产行业持不乐观或不确定态度。此外，各项房地产政策的刺激作用没有达到市场预期，市场需求相对于较大的库存来说仍然动力不足。 　　（二）多种因素制约，农民进城购房难以快速转化为现实购买力 　　在城镇居民购买力不足的情况下，更多的人把目光投向农民，国家多项政策也都指向农民工购房。然而现实中诸多问题，让农民工实现城市置业的梦颇具波折，使得半数以上农民五年之内难以实现买房。一方面，多数农民工积蓄较少，没有足够的积蓄支付当前的房价，甚至交不起首付款。高房价使农民对买房望而却步。另一方面，农民工与城镇居民享受的待遇不同使农民工进城买房顾虑重重。因此，农民工买房之路艰难坎坷，把去库存的希望寄托在农民身上也是任重道远。 　　（三）城市外来人口的购房需求有限 　　当前我国经济结构、产业结构正在调整，目前来看，新的接续替代产业难以在短期内产生完全替代效应，经济环境对外来人口缺乏吸引力，由此产生的房地产需求也极为有限。更为严峻的是，由于煤炭等产业的衰退，与之相关的一些资源型、工业型城市资本、人员“双流失”的趋势已初露端倪。 　　二、我国房地产企业当前面临的生存环境 　　（一）市场疲软造成资金短缺，项目融资困难 　　房地产业发展离不开资金，没有资金的支撑，房地产开发建设等于无米之炊。库存积压的背后隐藏着巨大的债务危机，同时受投资担保公司挤兑风波影响，多数房地产商面临或已经陷入资金链断裂险境，推动项目建设有心无力，土地流拍、烂尾楼、闲置地大量出现，房地产贷款潜在风险不断加大。各大商业银行也因当前宏观经济下行压力，对房地产贷款提高了准入门槛，同时国家政策性贷款只和政府的融资平台合作，不对私营房地产企业贷款，导致项目融资非常困难。 　　（二）城市配套设施跟不上项目进程 　　许多房地产项目存在道路管网、给排水等配套设施跟不上的问题，一些项目尚不具备卖地开发的条件就匆匆上马，导致楼盘即将交工而水电供应不上的情况，开发商为按期交工只好高成本引拉供电专线，造成各种管网纵横交错，影响整体规划。还有一些大型楼盘项目周边道路及人行道建设进展缓慢，都在一定程度上影响了项目的销售。 　　（三）办理房产手续繁琐、政策落地时间周期错配 　　房地产开发的五证，办理起来手续繁琐，办理周期较长。从项目立项、环境评价、土地预审等每一个环节都不可缺少，即便资料齐全的情况下顺利办完五证，短则半年长则一年，甚至会更长，这些繁琐的手续使不少房地产项目进展缓慢，失去了许多政策扶持的机会。同时开发商在项目进展中需要支付利息，因手续不全造成库存积压产生的利息就会不断增长，成本也就相应增加，与日俱增的债务会导致开发商的信用评估下降，贷款难度增加，导致再发展能力受限。 　　（四）多数房地产企业实力有限，楼盘品质不高 　　目前，我国的许多房地产企业是前些年房地产业发展迅速时，被吸引过来的众多经营者，企业规模小、实力弱、无开发团队、无策划、营销和管理人员，经营理念落后，竞争力不强，使房地产业鱼龙混杂，良莠不齐。往往在前期准备不充分的情况下盲目介入项目，导致楼盘设计规划不合理、小区内部服务配套设施不全、楼