增值税时代建筑房地产业会计核算探析.docVIP

增值税时代建筑房地产业会计核算探析 　　【摘要】建筑业和房地产业是本次全面推开营改增的两大主打行业，建筑业企业和房地产开发企业作为不动产产业链的重要节点，在成本核算、收入确认、核算流程、税收政策等方面均有特殊之处。本文结合建筑房地产业的行业特点，针对价税分离的对象、税会差异的处理、预缴税款的处理以及分级管理模式下增值税的结转四个会计核算核心问题进行了阐述。 　　【关键词】建筑业房地产业价税分离税会差异分级结转 　　【中图分类号】F235.91 　　一、价税分离的对象 　　增值税的最大特点是价外税，即一般计税方法下增值税本身不参与到损益计算，不进入利润表，而是从收入和成本中各剥离出一部分，作为销项税额和进项税额进行单独计算，直接计入资产负债科目及资产负债表。因此，增值税下会计处理要解决的首要问题即是在会计核算中如何体现价税分离。 　　从普遍意义上讲，价税分离的对象是“损益”，包括收益和费用，其中的费用概念是广义的，既包括会计上的成本和期间费用，也包括尚未转化为成本费用的购进资产。 　　（一）购进资产和费用的价税分离 　　纳税人购进资产（不含不动产）和发生期间费用（销售费用、财务费用和管理费用）时，应将合规扣税凭证上注明的进项税额计入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，并于认证或勾选当期进行申报抵扣，基本会计分录如下： 　　借：资产或期间费用 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 　　贷：资产或负债 　　现行增值税政策规定，纳税人2016年5月1日后取得以固定资产核算的不动产（含外购和自建），其对应的进项税额应分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。建筑及房地产企业购进或自建不动产时，应将取得的合规扣税凭证上注明的进项税额的60%部分于取得扣税凭证当期计入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，40%部分计入“应交税费――待抵扣进项税额”科目，基本会计分录如下： 　　借：固定资产或在建工程 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 　　应交税费――待抵扣进项税额 　　贷：资产或负债 　　待抵扣进项税额达到可抵扣条件时，相关企业应将“应交税费――待抵扣进项税额”科目余额自贷方转入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目借方。 　　需要注意的是，上述不动产进项税额分年抵扣政策，仅限于纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程。对于纳税人取得并以投资性房地产核算的不动产，房地产开发企业自行开发的房地产项目，以及建筑业企业在施工现场修建的临时设施，尽管其形态上属于不动产，但其进项税额不适用分年抵扣的规定，可在取得扣税凭证当期一次性抵扣。 　　以上购进资产和费用的价税分离，各行业没有本质的区别，建筑业企业和房地产企业发生购进资产或期间费用业务，也应根据上述思路进行处理。 　　（二）产品成本的价税分离 　　企业产品成本是指企业在生产产品过程中所发生的材料费用、职工薪酬等，以及不能直接计入而按一定标准分配计入的各种间接费用。 　　产品成本的价税分离，具体到建筑业企业和房地产企业，应分别定位于“工程施工”和“开发成本”科目。 　　建筑业企业发生材料、机械、分包等成本时，应将取得的合规扣税凭证上注明的进项税额计入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，并于认证或勾选当期进行申报抵扣，基本会计分录如下： 　　借：工程施工 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 　　贷：资产或负债 　　房地产开发企业发生材料、建安等成本时，应将取得的合规扣税凭证上注明的进项税额计入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，并于认证或勾选当期进行申报抵扣，基本会计分录如下： 　　借：开发成本 　　应交税费――应交增值税（进项税额） 　　贷：资产或负债 　　（三）营业收入的价税分离 　　营业收入包括主营业务收入和其他业务收入，营业收入价税分离的对象与其确认模式相关，不同行业由于收入确认的模式不同，价税分离的对象也不同。 　　在我国的会计准则体系中，除执行《建造合同》准则的行业（建筑业和长期资产建造商）外，包括房地产开发企业在内，其收入确认模式均为，一方面增加资产类科目，一方面增加收益类科目。对于这些行业，对收入进行价税分离的基本会计分录为： 　　借：应收账款、预收账款、货币资金等 　　贷：主营业务收入或其他业务收入 　　应交税费――应交增值税（销项税额） 　　（四）建筑业企业收入的价税分离 　　建筑业企业的收入成本确认模式比较特殊，可以说是成本、收入、资金三条线并行，一是通过“工程施工”科目归集建造过程实际发生的合同成本；二是建造合同结果可以可靠估计的，在资产负债表日按照完工百分比法确认主营业务收入、