中原-深圳寶能南山项目户型定位研判-7.pptVIP

;本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客 观研判; 通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的 在于更准确地找到契合项目的准确定位. 本报告保留与发展商沟通的必要;;意向基本户型 区间和比例;;区域官方命名:蛇口东填海区;其由于位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口交接的部分而得名。 东、南临深圳湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。 规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为东滨路（其地下部分为西部信道接线工程），西临后海滨路，南接望海路，深圳地铁二号线拟沿后海滨路在规划区西部擦过。 ;总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23公顷;以西称西区为135.18公顷。 规划居住人口:５万;;;本区域形象承载:深圳新口岸门户区; 深圳西部滨海休闲区形象功能; 南山RBD及西部通道口岸生活配套区功能;;景观配置:15公里滨海长廊“一带两区”中大区; 后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观; 后海和蛇口成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;;1.整体资源：滨海长廊第二区/滨海中心区 2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，但红树湾地王已然开发； 3.人文氛围：依靠后海和蛇口片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、 是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体; 4.区域发展：全新的规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档 次将与深圳典型豪宅片区媲美;;片区;区域分析结论;推导过程;;03-06年面积和比例统计;整体走势统计----找出某种规律,推出基本户型比例;03年以来，深圳关内高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测，07年深圳关内高端高层住宅项目 三房比例约为45％，四房比例约为32％。;;;;;;推导户型面积和比例;分析过程: 通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 选取06年-07年的共5个项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型面积和比例进行修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库;;1.07年潜在竞争项目面积和比例统计;2.07年潜在竞争项目借鉴方法;第一次修正户型面积和比例;分析过程: 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 选取各片区典型案例共7各进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺;;蛇口片区三级市场成交资料（05.10－06.3）;华侨城片区三级市场成交资料（05.10－06.3）;－;香蜜湖片区的二手市场交易在户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83％； 虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小； 从分析结果看来，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的价格非常高。;四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，且三房单元略多； 根据统计，四片区需求五房单位客户略少，但根据三级市场同时的普遍反映，五房客户的高诚意度客户比例很高； 另外值得注意的是，咨询客户中，需求两房的客户比例与两房的成交比例有一定距离。;5.各片区典型个案三级市场分析;红树林-红树湾项目;香蜜湖-水榭花都;成交以三房四房为主， 二房五房也占据一定比例。;成交户型;成交户型;1.四片区的二手市场成交以三房四房为主，但从目前的情况看来，三房的比例略高（红树湾片区除外），但四房成交有较大的上升趋势，这与一手楼市场略有差异； 2.四片区二手成交户型平均面积偏大，三房集中在130－150㎡/套，四房集中在180－220㎡/套，其中华侨城及红树湾片区的户型面积较其他两片区更大； 3.从价格来看，三房单价与四房单价基本相近（华侨城除外），四房价格略高，但相比新成交一手楼平均价格仍然有不少差距，二手豪宅市场存在较大上升空间； 4.从项目周边个别项目二手成交数据看来，大户型（三四房以上）的交投比小户型（二房）活跃得多，价格也比较坚挺； 5.随着新兴片区豪宅相继落成，深圳的豪宅市场形成规模，对整个社会的中产以上阶层形成巨大吸引力，大户高价的趋势将不可逆转。;第二次修正户型面积和比例;分析过程: 通过对自身限制条件进行全面分析; 通过对项目目标客户进行基本需求分析; 目的要求:第三次修正基本户型 由项目自身限制条件和客户需求进行户型区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库;;项目;现象1:客户区域;现象2:购买用