2013年南宁德利AICC东盟国际文化广场项目营销策划82p简析.pptVIP

德利· AICC（东盟国际文化广场） 项目营销策略;第一部分 市场分析 ;南宁土地市场概况：;2012年1月-9月南宁市房地产市场概况：;2012年1-9月地产交易情况;2012年1月-9月南宁房地产市场概况：;11月南宁市房地产市场概况：;11月南宁市房地产市场概况：;11月南宁市房地产市场概况：;11月南宁市房地产市场供应：;11月南宁市房地产市场供应：;———— 资料来源：南宁市房产局;———— 资料来源：南宁市房产局;———— 资料来源：南宁市房产局;———— 资料来源：南宁市房产局;———— 资料来源：南宁市房产局; 因为政府的限购政策及市场前景不明朗，凤岭北区域在售项目走量并不理想，其中“保利童心缘”10月份的走量主要靠其推出均价16000元/㎡的商铺冲量；而很多楼盘因8-9月“美泉1612”的一期底价推出走量受影响；“凤岭名园”9-10月份走量突升的原因在其同事做内部团购促销，以低价格拉动了客户成交；总体来说目前市场回升迹象并不明确，特别是十八大的召开对地产市场调控亦不放松，业内对明年的市场前景也不甚乐观。;区域在售写字楼概况：;区域在售写字楼概况：;区域在售写字楼概况：;第二部分 项目营销策略;;Ⅰ推售策略;[1]总体推售阶段划分建议：;B2、B3栋即将于12月下旬获得预售证，故建议可按常规销售模式操作，即通过意向登记、预约方式蓄客，待获得预售证后即统一开盘；开盘价格随即相应上调。 （以此在为开发商获取更多溢价空间的同时也为前期购买客户增加投资信心）。;【推售原则界定】： 以先推低楼层、高性价比产品实现写字楼预期销售目标为基准；提高推售节奏性要求，创造持续热销节点。;【推售节点铺排】：各月均铺设销售节点，强化推售节奏。;【推售组合】：;【推售组合】：;【推售组合】：;看房动线建议： 1、北区沿玉兰路设置道旗烘托项目形象； 2、B2至B3栋建议在2013年1月前将景观绿化及B3外广场先做实景园林展示； 3、建议购置电动看房车又专人引导客户依照行车动线看房； 4、建议B2栋写字楼大堂效果图展示写字楼大堂档次； 5、B3栋大堂软硬件展示，同时可考虑将6层作为展示楼层，将过道及公共卫生间装饰，以展??高档办公环境氛围。 （软硬件建议前“商务办公楼营销包装建议”方案已提）;近期凤岭北住宅市场虽然走量有所提升，因其区域规划优势凸显也逐渐成为当下市场购买热点区域，但是其售价并未有所提升。特别是新近开启的“美泉1612”项目9000元/㎡（含近3000元/㎡的精装修）市场售价，折算后6000元/㎡的售价，无疑对其周边前期热点项目销售有所影响。在这个时期如本项目推出住宅产品价格过高的话对项目住宅产品去量非常不利，本项目前期住宅产品可考虑先做内部预定以评估项目未来价格走向，但总体应保持低开高走原则！ （项目住宅具体单栋销售先后顺序视住宅预售证获得顺序定）;【住宅推售原则界定】： 以多户型选择、多价格档次选择为基准；提高推售节奏性要求，创造持续热销节点。 分期建议： 一期（2013年3-4月）：推出C1、C4； 二期（2013年5-7月）：推出C2、C3、C5； 三期（2013年8-10月）：推出C6、C7。;【推售节点铺排】：各月均铺设销售节点，强化推售节奏。;【住宅看房动线】：; 首先，在北区写字楼和商业销售、招商前，建议确定商业策划运营顾问公司，对项目整体商业做业态规划策划，将项目商业价值扩大，通过专业商业顾问公司的策划包装将整个项目产品价值拉高，为北区实现销售溢价最大化提供有力条件。（建议在2012年底前就商业顾问公司确定） 北区一期销售，建议首先销售商业，通过商业公司的招商，促进商铺的销售和溢价空间增长。 北区二期销售，建议销售写字楼，通过商业的招商及销售促进写字楼高物业价值的提升，从而保证5A写字楼高价格、高溢价的回报。;Ⅱ推广策略;综合体;硬件-解决物质层面需求;Part1：艺术窗口;【艺术窗口】中央剧场;【艺术窗口】露天剧场;【艺术窗口】街区文化;【人文体验】天幕酒吧街;【人文体验】东盟餐饮文化精髓;【人文体验】宴会厅级餐饮;【人文体验】特色文化广场;【商务文化】顶级会所;【商务文化】商务会所—会议中心;【商务文化】商务会所—总裁专属会所;【商务文化】星级文化酒店;【青少年文化】潘哆啦小镇;【AICC—建立“首个文化综合体价值链”】;Ⅱ推广策略;1个核心阵地：AICC运营的“都市文化生活圈”;1个核心阵地：AICC运营的“都