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第 4 章 “壹品漫城”项目概况与 SWOT 分析 4.1 湖北新冠置业发展有限公司简介 湖北新冠置业发展有限公司（以下简称公 司）是一家以产业报国为己任， 对客户负责、对员工负责、对投资者负责 、对社会负责的房地产发展企业。具 有房地产开发三级资质。公司注册资金 2000 万元，现有在职员工28 人，其中 具有中级以上职称19人，年开发能力达 10万平方米。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运 作方式，下设综合部、企划营销部、 工程部、财务部，在总经理的领导下，分 工明确协调合作，初步形成了一个善于开拓、勇于进取的团队。公司领导层是一群有活力、有理想、懂技术、善管理的团队，更是一个高逆商、高情操的学习型的团队。产品的更新来源于知识 和信息的更新，公司的信念 是“高度决定视野 ，态度决定一切 ”，公司从成立之 初就致力于品牌建设 、用国际化一流视野孜孜不倦追求卓越 。新冠人秉承谦虚、严谨、务实、求真的态度，对产品始终坚 持“以市场为导向、质量为根本、领 先一步，精心打造、精致永恒 ”。 2008 年 3 月成立至今 ,从一个项目公司发展到多项 目公司，现正致力于跨 区域发展和品牌的建设。目前公司在湖北 省内的荆州、宜昌、仙桃等三、四线 城市拓展项目，已经成功完成了跨区域的 发展。公司的宗旨是“因美而生，为你而筑 ”，这一宗旨体现以人为本，尊重历史 、尊重科学 、尊重人文 、信守行业规则，坚持可持续发展的科学发展观。公 司着力于开辟市场空缺，开辟蓝海， 着力于产品的人文主义挖掘和研发，致力 于人居典范的创新和打造。为社会贡献一个又一个优秀的房地产项目。新冠置业在两年年多的征程中开发的项目 ，本着“因美而生 ，为你而 筑“的科学、诚信的理念，紧扣城市的时代脉搏 ，从点滴做起，赢得广大客户的一致首肯，并荣获湖北楼市名盘奖、湖北地产 最值得期待奖、湖北地产最具特色楼盘、 2010 荆州市公众满意度评选最佳楼盘等奖项。 但是本文应从 2008 年底和 2009 年初的历史时间点和行业发展的视角来研 究壹品漫城项目之于新冠置业公司的意义。 4.2 “壹品漫城”项目简介 “壹品漫城”项目的酝酿是在 2008 年美国次贷危机之前 ，中国国内投资经 营环境正在进一步恶化。新冠置业是一个 多元化经营母体下的地产企业，是一 个决心以产业报国，立足长远，发展品牌 ，对客户、对社会负责任的地产开发商。通过“壹品漫城”的成功操作，建立项目市场影响力，锻炼市场一流的项目操作水平。企业可以实现稳步进军地产 开发领域的多元化初步战略，建立并锻炼一支房地产的专业化团队，同时也可以整合一批长期的战略合作伙伴，为进一步深耕地产行业奠定基础。 正是由于 2008 年国内宏观经济环境受到全球金融风暴的冲击 ，全国房地产 在短短半年内表现出“哀鸿遍野”，新冠置业公司决定暂时观望，等待合适的 时机启动项目 。2008年年底，通过对全年统计数据的分析，荆州房地产没有受宏观经济的影响 ，在全国“哀鸿遍野”之时 ，荆州却“一枝独秀” 。2008年底～2009 年初 ，政府救市政策和房地产利好政策相继出台，市场趋暖 。荆州房地产发展起步较晚，刚性需求占市场主导地位 ，在过去一年虽然量价齐升，但整体 价格还是较低 ，属于成本性价格的敏感市场 。1～ 2年内受宏观影响会较小 ，启动项目时不我待，于是决定开始全面启动项目。 4.2.1 项目概况 1. 规划用地情况 ⑴ 规划总用地面积总用地面积为 16150 平方米 （ 以实测为准 ）。 其中， 规划净 用地面积为 14318 平方米（以实测为准 ）。 ⑵ 规划用地性质：商住 ⑶ 土地位置：荆州北湖路 2. 土地基本技术经济指标 ⑴ 建筑面积≤ 35700 平方米 ⑵ 容积率≤ 2.5 ⑶ 建筑密度≤ 27% ⑷ 商业兼容≤ 10% ⑸ 绿地率≥ 30% ⑹ 高度不限 3. 建筑设计要求 遵照《荆州市城市建筑规划管理技术规定 》和《湖北省无障碍设施建设和 管理规定》执行。 4. 特殊要求 按规划部门核发的用地条件执行 ，用地条件明确户型要求执行 90 平方米以下小户型不少于 50%。（地方政府在 90/70 的基础上作了适当的调整） 4.2.2 项目宏观环境分析 从 2007 年“ 9·27”银根紧缩开始，此前连续几年大热的中国房地产市场 从一个高峰急剧转入2008 年的低谷，持续一年的房地产低 谷，国家从“打通 胀”到“保增长” ,再到连续政策救市，随后房地产市场又在2009 年上半年迅 速攀升，重返高点。 从 2008 年利好政策的出台 ，政府4 万亿投资基础建设 ，荆州市政府也加大  了对城市基础设施的建设 ，城 市环境