2015年3月昆山摩卡小镇地产策略整合分析报告.pptx

摩卡小镇策略整合报告;央行:2月5日起下调存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。; 央行：3月1日起存款基准利率下调0.25% 中国人民银行决定，自2015年3月1日起将下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期的贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次的存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 ;房产实名登记2015年3月1日开始实施 二手房市场会释放出大量房源，进一步推高市场供应量，库存量继续在高位运行，由此带来的供给过剩问题进一步凸显。 ; 两会：房地产“分城施策” 3月15日上午十二届全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大三次会议的中外记者并回答记者提出的问题。总理表示，中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的，就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。房地产市场有其自身的规律。中国国土面积辽阔，有特大城市、中小城市和小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，房地产市场的需求是刚性的。我们支持居民自住性住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。 ; 济南：公积金出新政，首套房公积金贷款首付20% “分城施策”提出后第一天，3月16日，济南住房公积金管理中心即发布公积金贷款对于首套房认定标准的调整：对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款（含商业住房贷款和住房公积金贷款）的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，执行首套房住房公积金贷款政策,即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。;降准，缓解资金压力 降息，降低按揭成本 分城实策，给予地方更多自主权 房产政策，从调控转为鼓励支持 但，同时也应该看到各地居高不下的库存量 昆山依然在92000套左右，这一数字维持了3、4个月;2015年2月份昆山市场，库存量91837，存量比1月减少379套； 签约1490套，月签约量相比1月份减少1416套，暴跌48.72%；同比2014年2月也是减少442套，下降22.07%。（春节假期因素主因）; 2014年，昆山市场全年成交47988套，比2013年减少16320套，降幅25.37%。;2014年住宅依然为成交绝对主力，成交39626套（比2013年47740套减少8114套，下降16.99%），占总成交量的82.57%，这一比例比去年上升8.27个百分点； 商业产品成交7175套（比2013年15075套减少7900套，下跌52.4%），占总成交量的14.91%，这一数据比去年下降48.49个百分点（2014年年初的商业地产新政的重要影响），总体连续三年下降； 别墅成交1187套（2013年1493套），占总成交量的2.52%，所占比例比去年降低0.48个百分点，变化不大。;2月份昆山市场，新增供应量为1161套，较1月（3256套）减少2095套，下降64.34%，与去年同期的2840套相比，依然是减少的，减少1679套，下降59.11%。 2014年，昆山市场全年供应量71189套，突破了7万套的大关，达到3年来的新高。; 昆山市场近7年的土地成交可以看出，以两年为周期，09、10年为土地成交高峰年份，12、13年为高峰年份，14年急转直下，为7年来新低，仅80.3万㎡。 同时，成交比较火爆的年份，土地市场火热，如2009年、2013年；成交差的年份，市场信心不足，土地市场同样冰冷，如2008年、2011年以及2014年。;即使有政策的支持 本地市场成交量依然呈衰减趋势 2014年成交量比2013年减少16000多套，下降25% 如果说2014年情况糟糕，2015年更糟 即便是糟糕的2014年，前三个月还分别有3573套、1912套、3874套 2015年前三个月，分别只有2906套、1490套，3月份尚未过完，但前半月只有943套，3月份不会超过2500套 成交走势，逐步下行;最具威胁的新盘 ——皓康?小时代;最具威胁的新盘 ——天逸华庭;高层仅剩一期34#楼30套左右，面积为112-140㎡的三房和一套90㎡顶楼,预计4月新推180套高层;金瑭·珑沐湾;6月签约;剩余最后一批，5栋，280套房源;琨城·帝景园;6月签约;共3574户，仅推出716户，后续还有2800户;合生国际花园;