可行性分析 - 林纯钰老师的教学网.pptVIP

旅行新趨勢 開發趨勢 建築投資標的趨勢 真理大學麻豆校區 餐旅管理學系 林純鈺 “地點,地點,地點”是開發案成功的三大因素 但….. 所以,地點的選擇應適合使用目的!! 優劣勢分析,同業競爭力分析 劣勢可由設計來彌補 規模 退縮率,容積率,建蔽率 定位 用途? 可達性 交通? 可見性 如何吸引過客? 與需求者關係 Ex.目標市場是位吸引購物人朝… 與其他設施關係 Ex.需要健身房還是商務中心? 與競爭著關係 集中建設好還是分開?ex.燦坤 基地優勢 基地劣勢 1.商務客認同本基地優點 2.靠近交通運輸中心 3.鄰近重要街道,景點,交通方便 4.地點極佳,離市中心距離短 5.鄰近商務中心及大使館區 6.進距離可獲得生活及其他相關設施 7.環境安靜,距離交通主幹道遠 1.開發程度不足 2.附近道路不佳,特別是上下班時間 是否適合市場? 市場接受度? 市場需求特性? 市場需求的旅館設施的什麼? 需求強度? 競爭性? 經濟狀況 提供當地,區域和國家的經濟狀況,相關產業的成長狀況 公佈的資料,報紙,網站,政府刊物及經濟發展研究調查機構,公部門網站 人口狀況 經濟活動數字,需求,勞動力,收入等數字 經濟發展研究機構,公部門網站 交通狀況 顧客與供應商的交通便利性 觀察機場,航空公司載量調查,公部門網站,地圖 競爭者狀況 市場規模,市場飽和度,密度,市場利基 電話簿及其他各式工商名錄,商展資訊,觀光旅遊局 未來競爭供應狀況 市場未來的供應成長趨勢 現有經營狀況,開發商,政府開發單位,建築公司,政府經濟開發部門 需求特性 旅館需求現況及未來需求成長的可能性 現有設施經營狀況,開發商,政府開發單位,建築公司,親自觀察 勞工法 影響營運成本及成功機會的人力成本 律師,現有設施經營狀況,政府經濟開發部門 營運造成的法規 影響營運成本及成功機會的法規 律師,現有設施經營狀況,政府經濟開發部門 包跨:損益預估與現金流量 損益預估是針對營業收入與營業費用提出計畫,其他部分為資本支出及財務規劃 損益預估由營業量,價格,成本三要素而來 銷售量,顧客數量,設施使用量 1.現況調查 2.市場需求的將來性 3.開發案的市場滲透 4.其他設施的需求量 營業收入=住房量*住房價格 定價策略 1.調查市場上競爭著的平均房價 2.給予不同區隔市場的價格 3.依不同房型定價 分為部門成本和分攤成本 部門成本:薪資,消耗性成本,其他成本 分攤成本:薪資(財務部,工程部)行銷費用,耗能費用,維修等 25%資料蒐集 25%一般常識 25%專業經驗判斷 25%專業分析 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *