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关于 土地开发 首先土地开发(development of land; handling of land)  HYPERLINK /wiki/土地开发1 土地开发的概念  HYPERLINK /wiki/土地开发2 土地开发的分类  HYPERLINK /wiki/土地开发3 土地开发程序  HYPERLINK /wiki/土地开发4 开发土地获得途径与程序  HYPERLINK /wiki/土地开发5 土地开发过程管理  HYPERLINK /wiki/土地开发6 开发土地的转让  HYPERLINK /wiki/土地开发7 土地开发成本构成  HYPERLINK /wiki/土地开发8 土地开发费用的归集与分配  HYPERLINK /wiki/土地开发9 完工土地开发成本的结转 土地开发的概念 　　土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。 土地开发的分类 　　土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。 　　(1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、HYPERLINK /wiki/拆迁拆迁和市政道路等HYPERLINK /wiki/基础设施基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。 　　(2)土地二级开发是指土地使用者从HYPERLINK /wiki/土地市场土地市场取得HYPERLINK /wiki/土地使用权土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。 土地开发程序 　　1.开发主体 　　土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一???开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。 　　2.开发程序 　　(1)计划编制 　　首先要根据HYPERLINK /wiki/国民经济国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。 　　(2)前期策划 　　根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。 　　(3)征询意见和审批 　　市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。 　　同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。 　　土地储备机构通过委托或HYPERLINK /wiki/招标招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。 　　(4)组织实施开发 　　土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的HYPERLINK /wiki/开发商开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等HYPERLINK /wiki/技术经济指标技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。 　　(5)HYPERLINK /wiki/项目验收项目验收 　　土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。 开发土地获得途径与程序 　　土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。 　　国土资源管理部门或土地储备机构根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制HYPERLINK /wiki/招标文件招标文件，经批准后，一般由土地储备机构组织招投标。招投标按照政府确定的程序进行，包括： 　　1、核准招标方式和招标范围 　　2、编制招标文件