26第五章第三节资金等效值与复利计算(三)(2013新版).doc

［例5－6］某家庭拟购买一套面积为80㎡的经济适用住宅，单价为3500元/㎡，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4．2%和6．6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？ ［解］（1）已知：p＝3500×80×（1－25%）＝210000（元），n＝15×12＝180（月） il＝4．2%/12＝0．35%，i2＝6．6%/12＝0．55% P1＝100000（元），P2＝210000－100000＝110000（元） （2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： Al＝P1×［i1（1＋i1）n］/［（1＋i1）n－1］ ＝100000×［0．35%（1＋0．35%）180］/［1－（1＋0．35%）180］＝749．75（元） A2＝P2×［i2（1＋i2）n］/［（1＋i2）n－1］ ＝110000×［0．55%（1＋0．55%）180］/［1－（1＋0．55%）180］＝964．28（元） （3）组合贷款的最低月还款额： A＝A1＋A2＝749．75＋964．28＝1714．03（元） 史家解读：此题用等额序列支付资金回收系数公式分别计算出公积金和商货的月还款额，另一个关键点是理性经济人要用足公积金贷款，这是此题的一个隐含条件。 ［例5－7］某家庭以4000元/㎡的价格，购买了一套建筑面积为120㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？ ［解］（1）已知：p＝4000×120×70%＝336000（元），p′＝80000元，n＝15×12＝180（月），n′＝（15－5）×12＝120（月）；i＝i′＝6%/12＝0．5% （2）则正常情况下抵押贷款的月还款额为： （3）第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为： （4）从第6年开始的抵押贷款月还款额是： 2835．36－888．16＝1947．20（元） 史家解读：此题是考察等额序列支付资金回收系数公式的运用（等额序列支付现值系数公式的逆用），此题的关键点是在中间提前一次性还款8万元，此8万元可视为在第5年年末（即第6年年初）的一个现值P，用等额序列支付资金回收系数公式求出从第6到第15年内减少的月还款额A′，用正常情况下抵押贷款的月还款额A减去A′即可得从第6年开始的抵押贷款月还款额。 此题一定要画现金流量图，其中的A1是在还款8万元后，从第6年第1个月月末开始的抵押贷款月还款额。 ［例5－8］某家庭以3500元/㎡的价格，购买了一套建筑面积为80㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月等额还款金额占借款总额的比例即月还款常数为0．65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是多少？ ［］（1）p＝350080×70%＝196000（）＝0．65n＝15×12＝180（）i′＝6i＝i′/12＝6%/12＝0．5% （2）（3）196000×0．65%＝1274（） （4）1653．96元－1274元＝37996元 （5）［5－9］500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（） ［］（1） 单位：万元 年份 4 5 6～18 19 20 转售收入 1600 转售成本 150 装修费用 60 200 （2）画出净现金流量图 图5－13 净现金流量图 （3）计算项目净现金流量的现值之和P 年末 0 1 2 3 4 t 18 19 现金流入 100 100(1＋121 100(1＋12t-3 100(1＋12%15 1600＋1001＋12%16 现金流出 75 125 300 80 20(1＋121 20(1＋12t-3 20(1＋12%15 150＋200＋201＋1216 净现金流量 -75 -125 -300 20 80(1＋12%)l 80(1＋120%)t-3 80(1＋12%15 1250＋801＋1216 史家解读：此题综合性强，161页给出的计算过程