可变空间创意之源.doc

创意之源—— 让购房者实际得房率更高 可变空间（灰空间）最早由日本建筑师黑川纪章提出，其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等，也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。 据业内人士介绍，成都的可变空间最早始于2000年左右。那时的锦城苑、置信·丽都花园等楼盘就开始推出假跃层、层高小于2.2米的小阁楼、入户花园等。这些创新手法曾在当时引起业内关注但仿效者甚少；2005—2006年，可变空间进入发展阶展，以蓝谷地、世纪城为代表，典型特征就是阳台挑高，这一特征后来迅速被广大开发商借鉴并推广；2007年，可变空间进入全面发展期。尤其是90/70政策出台后，开发商要想在“螺丝壳里做道场”，就必须在户型上进行创新，一时间，有关可变空间的创新热潮开始盛行，开发商都潜心研究可变空间。可变空间增加了入户花园、空中花园、大露台、挑高隔层等，购房者只要进行小调整就可以轻松实现一房变二房，两房变三房等。以万科·金域蓝湾、远大·都市风景、蓝光等项目为代表，并引来诸多开发商效仿；2008年，可变空间发展至巅峰时期。可变空间被各大开发商发挥得淋漓尽致。各个楼盘间竞争的焦点已经从“有没有可变空间”上升至“看谁的可变空间更高，得房率更高了。” 正合地产总经理毛勇认为，开发商们之所以善于动可变空间的脑筋，一方面是因为“90/70政策的约束，使得开发商原来做“大”做“豪”的手法很受限制，于是纷纷加强了对“可变空间”的研究与创新，以实现产品个性——在既定的面积限制下，提供更为舒适的居住空间。同时，近年来地价的攀高也促使开发商不惜想出这样的“创新”，甚至有不少开发商就是因为预先有了做大量“灰空间”的规划，才敢于在惊心动魄的土地交易市场气定神闲地举牌竞买高价地。但今年，由于政府出台实施的《成都市规划管理技术规定（2008）》正式对可变空间进行了详细规定，可变空间或将逐步退出历史舞台。 实惠之大—— 得房率最高达到200%以上 据记者了解，前段时间，成都楼市以“可变空间”作为卖点的项目达到了近百个之多。其中尤以万科地产和蓝光系列项目为最。万科·金域蓝湾、蓝光开发的碧蔓汀、香境、凯丽美域等项目将“可变空间”发挥到了极致。万科·金域蓝湾的得房率最高达171%、财富领地为175%、香境的得房率达到了188%。四海逸家的得房率更是达到200%以上。如此高的得房率，以其超低的实得价格和超高的利用率，让购房者捡了个大大的便宜。因此这些有可变空间的楼盘在今年普遍低迷的楼市语境下，给部分开发商交出了一份满意的答卷，个别项目曾创下了熊市销售奇迹。 今年1月份，蓝光·富丽碧蔓汀一个月热销287套，成为当月销售冠军。位居第二的是锦江城市花园，当月销售220套。导致这两个楼盘热销的共同原因就是可变空间的运用。据了解，碧蔓汀项目设计了免费赠送的10多平米的可变空间受到了购房者的喜爱，1号楼开盘当天即销售了全部房源的70%左右；锦江城市花园推出的53平米赠送12平米，一房变三房；买46平方米送9平米，一房变两房；买74平方米送15平方米，两房变四房，成为很多三口之家的最爱；7月26日，蓝光·香境以其180%的得房率打动众多购房者的心，开盘当日销售超80％，三天即告售罄，部分房源引发客户争抢；万科·金域蓝湾90平米变150平米也取得了良好的销售业绩…… 此外，一些项目虽未明确打出可变空间的旗号，但购房者依然对其设计中的高得房率表示了关注。如前段时期在市场上强势推出的四海逸家项目，在产品销售中上打出了“100万实现空中别墅”的概念，主张“用普通电梯公寓的价格，得到别墅使用空间”，每户产权面积在85—125 m2之间，而扩展后实得面积达到了200—250 m2之间，不含挑高6米露台，改造后各空间层高为2.9米，这样的层高彻底打消了购房者的某些疑虑。9月6日，该楼盘推出的150套房源热销131套，成交金额达到1.5亿元。 好处之多—— 更多使用空间+节省费用+利率打折优惠 远大地产策划部经理王鑫形象地比喻说，可变空间好比开发商端给消费者两盘菜，只收一盘的钱，最多再加点烧火费，消费者得到的实惠是看得见的。 深圳市星彦地产顾问有限公司成都分公司市场研究中心经理孔祥虎分析认为，购买可变空间，购房者至少可以得到三方面的实惠：首先，可以获得更多的使用空间。这对于想拥有较大居住空间，但经济条件又有限的购房者来说，吸引力较大；其次，节省费用。后期物管费、维修基金、契税等都按建筑面积收取。这也可以为购房者节省一笔不小的开支；三，在目前的政策形势下，90平米以下的住房，如果满足政策要求的话，还可以获得首付两成、契税减半、利率打折等方方面面的优惠。 在万科·金域蓝湾销售现场，记者看到一套建筑面积为90平米的实景样板房经过变动后，变成了150平米的跃层四房