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河南花都温泉谱写大旅游地产时代的小镇理想（上） ????□北京达沃斯巅峰旅游规划设计院 ????王晓娜 ????花都温泉项目档案开发体量：4500亩 ????资源特点：地下温泉资源，所在鄢陵县为全国花木产业第一县 ????景观条件：豫东平原地区，小林地与耕地混杂，无河流水系，景观无特质 ????区位特点：距许昌市20公里，临311国道 ????开发现状：一期温泉已开发近300亩，以露天泡浴为主，区域市场响应尚可，但温泉产品盈利较低，难以支撑更大体量的开发，开发商正酝酿依托温泉产品推出低密度别墅系列，快速回现，实现后续滚动发展。 ????小资源、弱市场，路在何方 ????面对这样一个项目档案，我们不仅皱起了眉头。 ????难点一：旅游资源不具绝对优势，旅游产品创新难度大。山、水、温泉、文化，在中原地区都不缺，光温泉就有平顶山的鲁山温泉带、济源的五龙口、洛阳的九龙山、信阳的汤泉池等，都是天然山水温泉，相比而言，花都这个豫东大平原上的地下温泉就相形见绌了。如何在温泉产品上创新，在同类产品中实现差异化取胜，就成为了本项目的头等大事。 ????难点二：本地市场购买力不足，区域市场辐射力不够，地产市场拓展难度大。许昌市勉强可以列入三线城市，城市经济辐射力弱，本地市场购买力有限。从地产辐射圈来看，本项目位于三线城市的远郊区，距离郑州这一区域内最大市场较远，距离京珠高速动脉较远，区位交通条件又增加了地产产品的市场抗力。 ????难点三：短期内无法利用许昌区域升值优势获得重大利好。许昌市已经敲定“北进东扩”的城市空间发展战略，确立了80平方公里的许昌新区，但是主体发展方向是向北通过长葛与郑州新郑对接，在可预见的市场周期内，本项目难以利用许昌的区域升值获得直接的利好因素。 ????难点四：开发现状与未来的旅游产品、地产板块对接难度大。已经开发的温泉项目位于地块的中心，已经形成了一定的产品风格和空间占位，给整个大盘的旅游产品定位、空间功能衔接带来了难度。跳出旅游、跳出地产，换一种玩法 ????在这样的现实面前，我们对本项目提出了一系列的否定： ????第一，项目所在地不是城市发展主导方向，未来不会形成大规模城市居住区，不具备区域竞争力，不能以城市地产模式进行开发； ????第二，旅游资源吸引力弱、旅游市场驱动力不足，远期还将承担城市化扩张载体的功能，不能以纯旅游度假方式进行开发； ????第三，即便能够创新温泉旅游产品，但是温泉对地产的贡献仅限于配套，温泉产品的季节性也构成发展瓶颈，难以形成区域的持久活力，“旅游+地产”的“1+1”简单叠加模式对本项目不适用。 ????反复思考之后，我们提出“大旅游地产”的概念，即以旅游作为开发主导，注入其他产业要素，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合项目，同时，旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。通过“区域产业内涵化、旅游产品差异化、小镇生活欧洲化”的战略创新，使花都成为大旅游地产时代的领跑者，超越同构竞争。 ????具体言之，在旅游产品方面，以温泉产品和高尔夫产品的差异化打造为核心吸引；在产业要素选择方面，以小型商务会议产业、家庭园艺产业和文教产业为区域经济内涵；在地产品质方面，确立以欧洲田园小镇为蓝本的地产意象。主题升华：从旅游、地产到一种理想生活 ????在“大旅游地产”发展模式的引导下，花都将成为什么？我们的定位很简单，就是“花都小镇，花样生活”。 ????她不是旅游区，没有旅游区的喧嚣与人声鼎沸；她不是城市，没有城市的高楼林立与车水马龙；她是可以体验冰火温泉，享受贵族SPA的温泉小镇；她是可以彰显尊贵、享有私密商务的高尔夫小镇；她是鲜花遍布，为生活散播花种的鲜花小镇；她是为企业提供小型会议场所的会议小镇；她是可以放松身心、享受家庭温馨的生活小镇；她是一种终极的生活体验，是一种悠然的休闲状态，是现代都市人所追求的理想生活。花都造镇五部曲：目标系统化实施造镇步骤一：温泉创新极致体验 ????中国的温泉旅游从90年代兴起以来，至今发展20余年，一直未能走出两个怪圈。其一，发展模式始终以洗浴为核心，温泉产品百花齐放，但终究还是在泡浴方式上不停地翻新花样，近年虽然出现了以温泉游乐为主的产品，但感觉只是把水上乐园的冷水换成了温泉水，体现不出温泉的特色。其二，温泉产品具有一定的季节性，冬季受欢迎，夏季泡温泉的人却很少，这一行业性的问题始终没有得到有效解决。 ????鉴于此，我们提出三大主题温泉产品： ????———冰火温泉：占地20000-30000平方米的大型室内项目，反季节温泉主题，夏季人工造雪，冬季温室供热。主体是两层建筑，一层包括泡浴池、游乐区、VIP包房和服务中心，二层是自由式餐饮、特色商铺和理疗馆。 ????———温泉街市：温泉街市是对已开发的露天泡浴产品的提升。在现有基础上进行日式园林温泉