浅谈现行房价统计方法制度及建议-丽水统计局.docVIP

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浅谈现行房价统计方法制度及建议-丽水统计局.doc

PAGE  PAGE 8 浅谈现行房价统计方法制度及建议 房地产业是国民经济的重要支柱产业,关联度高,带动力强,对于拉动钢铁、建材、家电等相关产业发展举足轻重,对金融业的稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。如何科学衡量和反映房价变动程度和变化趋势,房地产价格指数已成为政府和社会公众了解房地产价格变化的重要依据。本文通过比较分析国内外房地产价格统计制度,对房价统计方法进行探索和研究,对改进当前房价统计提出一些合理化建议,使房价指数能及时、准确、客观反映房地产市场价格变动情况,为各级政府宏观调控提供依据,为社会各界提供信息服务。 一、国外房地产价格统计方法 当前,世界各国的房地产价格指数种类很多,其编制方法也多种多样。归结起来有以下五种: 1.成本投放法(Input Cost Method):是根据营造各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况,以算术平均法来计算房地产价格指数的方法,是早期的房地产价格指数的重要编制方法。 2.中位数价格法(Media Sale Price):是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值(即最高、最低价)影响,而中位数价格能反映市场变动的集中趋势,代表性比较强。 3.重复交易法(Repeat Sale Method):是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后,保证了前后期房地产的同质可比性,可以满足房地产价格“同质性”的要求。 4.特征价格法(Hedonic Price Method):又称Hedonic模型法和效用估价法,认为房地产由众多不同的特征组成,而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同,使得房地产的价格产生差异。因此,如能将房地产的价格影响因素分解,求出各影响因素所隐含的价格,在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时,就能将房地产价格变动的品质因素拆离,以反映纯粹价格的变化。 5.混合模型(Pooled Method):是鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷,Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了将两者混合并利用广义最小二乘法(GLS)分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”,又称PooledGLS模 型 。 1997年 R. Carter Hill、 J. R. Knight、 C. F.Sirmans对Pooled GLS模型进行了改进,提出基于最大似然估计法(MLE)的Pooled MLE模型。 二、房地产价格统计方法制度的演变及现状 (一)浙江省房地产价格统计方法制度的变革 浙江省房地产价格调查统计工作始于1997年,在杭州、宁波两市开展了房地产价格指数编制试点工作。随着我省房地产业的进一步发展和房地产市场的不断扩大,2002年一季度全省11个地市开始正式编制和公布房地产价格指数。2004年7月14日国家发展和改革委员会与国家统计局联合发文《关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知》(发改价格〔2004〕1366),改进和完善房屋、土地和租赁分类价格指数,并增设物业服务价格分类指数,调查周期上,房屋销售价格指数按月度编制,其他价格指数按季度编制。2005年7月我省杭州、宁波、温州、金华4个城市的房屋销售价格指数编制工作正式实行月报制度,而其他七个设区市2007年度房屋销售价格指数编制工作仍实行季报制度。2008年度开始实施《房地产价格统计调查方案》,全省统一实行房屋销售价格月报,土地交易价格、房屋租赁和物业管理价格季报。2012年1月正式实施新建住宅网签制度,取消了房屋租赁、物业管理和土地三项价格指数,重点开展新建房、二手房房屋销售价格指数的编制工作。 (二)当前房地产价格统计的方法 1、新建住宅销售价格调查方法。当前新建住宅销售价格调查采用网签数据、企业上报报表与调查员实地采价相结合的方式。以网签数据为主,通过企业上报的数据和市场调查,对网签数据予以合理评估,剔除或修正其存在滞后因素和不可比因素。 2、二手住宅销售价格调查方法。二手住宅销售价格调查采用重点调查与典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 3、新建住宅和二手住宅销售价格指数的计算方法。新建住宅和二手住宅销售价格指数的计算方法基本相同。新建商品住宅分为两块,一个是保障性住房,另一个是新建商品住宅。保障性住房销售不连续,价格变动不大,所占权重也不大,指数主要受新建商品住宅影响。新建商品住宅指数有三个基本分类,它们分别为90m2及以下、90-144m2和144m2以上户型,将它们按照面积、金额双加权计算得出三个分类的环比指数,然后对这三个分类环比指数加权汇总,计算出新建商品住宅环比指数,

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