乌鲁木齐住宅与房产市场研究.ppt

乌鲁木齐住宅与整个房产市场类似，投资与空置面积都有所下降，但投资的下降幅度较大;仅考虑2003年未竣工量和空置面积作初步估算，2004年的住宅市场供给也将达442.21万平米;以广汇所建成的小区作为乌鲁木齐供给市场的代表，可看出目前经济适用房和中档商品房占有绝大的比例，而这两者中档房的比例较经济适用房稍高;乌鲁木齐住宅市场影响供给的因素分析;乌鲁木齐房地产供给市场上主要开发商介绍;乌鲁木齐市空置房构成分析;乌鲁木齐空置率增长的原因分析;据近年的经济增长，预测未来两年城镇居民面积的增长速度为5.09%，2005年城镇居民人均居住面积为20.3平米;新华信基于人口、收入增长及政策等因素的住宅面积需求综合预测模型;根据乌鲁木齐的人口基数及增长，在达到未来居住面积的目标下，可预测未来的住宅需求可达278.9万平米;据调查资料和统计数据，预测2003年乌鲁木齐各行业可供购房资金;各行业家庭对不同房屋面积可承担的价格;各行业家庭对不同房屋面积可承担的价格（续）;对乌鲁木齐的普通市民来说，购买经济适用房占大多数人，商品房也占了较大的比重。仅据预测的购房资金来看，高档房已超出他们的支付能力;从乌鲁木齐市城市家庭 收入调查情况，预测不同收入组家庭的购房资金;乌鲁木齐不同收入家庭对各种面积住宅可承担的收入;针对乌鲁木齐不同家庭收入划分，中等收入偏下家庭偏向低档房，占43.33%；中等和高收入家庭偏向一般商品住房，占48.13%；最高收入家庭偏向高档住宅，仅占8.54%;不同行业家庭收入和对乌鲁木齐家庭 收入的调查，都得出对不同住宅档次结构的需求结论，综合两者结论，可认为目前需求中经济适用房占有最高比例，达46.16%，而对高档住宅的需求只占10.72%;通过不同档次住宅供求比较，发现高档住宅供给的比例相对较高于需求比例，而低档房的供给比例高于需求的比例，表明在住宅房产的开发上要做供给结构的调整;从未来中档住宅房产供给和需求的绝对值来看，如果不及时调整房地产的开发投资量，将会持续出现阶段性的供给过???过高的现象;乌鲁木齐市居民购房的基本需求定位;乌鲁木齐居民在购房时，首先关注因素是治安、地段和交通、物业、以及周边环境和学校;乌鲁木齐居民对户型的要求中，对三房一厅一卫的需求最大，超过1/3的比例，其次是二房二厅二卫，三房二厅二卫，分别占24%和21%;乌鲁木齐居民对住房面积的偏好最集中的是80-100平米，高达43.97%；紧随其后的是60-80平米，占27.44%；100-120平米的也占到了18.30%;相对北京较为标准的房地产市场，发现乌鲁木齐居民更多地偏好多层，而对别墅和高层的偏好明显低于北京，这也与乌鲁木齐居民的收入水平相一致的;影响乌市住宅市场需求因素分析;从2001年乌鲁木齐的房地产市场看，住宅的销售占主导地位，市场对商铺、写字楼或其他的需求较小;各档住宅开发的关键成功要素分析;现代人对居住环境的需求内涵已经不限于有一个居住的房子，人们更多地在追求一种生活方式，追求住房与健康、文化和环境的有机结合，这对房产开发商就提出了更高的要求;市场的选择在于供求关系的平衡，中档房市场的分化趋势将更加明显;对中档商品房的开发，需确定要进入 的目标细分市场;中档商品房产开发时，在市场细分的基础上，进行市场定位;中档商品房的开发中规划设计阶段，重要的是对规划设计的控制能力;对中档商品房产开发过程中，始终要运用整合营销的理念;中档商品房的开发，要坚持物业管理的前期介入制度;报告内容;写字楼市场除了受到一般房地产发展因素的影响之外，还主要受到来自于第三产业经济活动和对外经济活动发展的影响;新华信根据不同行业对写字楼的需求特征和增长性，将乌鲁木齐写字楼市场近期主要客户群体分为六个部分;乌鲁木齐的对外贸易在90年代获得了较大增长，但自2000年以来出现大幅回落，而由于对外经济发展形成的写字楼需求会受到大幅度的负面影响;乌鲁木齐写字楼潜在需求大客户所在行业产业增加值增长比率;主要大客户所在行业的2002年就业人口变化反应了其对写字楼市场的需求不会出现大幅度增长;写字楼市场需求应分清租赁率和净吸纳率的区别，从而得以正确判断写字楼市场的潜力和稳定性;从需求结构上分析，写字楼市场最重要的两个特征是区域位置和档次，不同地区对两者的需求有不一样的特征;写字楼供给总量分析和市场细分分析的不同方面;2002年乌鲁木齐写字楼市场整体出现下滑趋势，空置面积增幅达170%，销售、预售面积大幅缩水，只有租赁面积勉强持平;乌鲁木齐写字楼供应面积2002年增幅不大，但由于2001年大规模开发的积累效应，使得写字楼市场供应量远远大于需求;乌鲁木齐写字楼市场已经出现严重饱和，投资增长远远