建鸿达南湖地块前期定位(终稿)重点.ppt

建鸿达南湖地块前期定位报告;前言;报告目录;项目本体分析;地块指标：总用地面积为51061平米，容积率4.5，建筑密度为18%，建筑面积约23万平米;区位：规划中的南湖新城滨江商务区，市中心，湘江边多重地理中心，新城中心，距老城中心车程5分钟，湘江步行3分钟;交通：城市环线+过江隧道+市中心干道+地铁4号线南湖新城站。便捷通达东西南北，湘江大道+书院路+南湖路+南湖过江隧道;配套：车行10分钟尽享长沙四大商圈，周边生活、医疗等配套一应俱全，美食小吃一条街美食丰富。;中央公园，后期可改造利用;本体小结：;项目本体分析;天心区长沙市商业核心区域，未来投资百亿元打造“天心老街，长沙外滩”;项目地块位于南湖新城的核心区，新城具有天然优势：1、直接与城市核心区对接：北部为城市核心区，以商业金融、文化娱乐、居住、综合服务功能为主；区域东部为以教育和居住功能为主的城市居住区2、现状开发强度低，建筑密度低：区域综合容积率为0.45，整体开发强度较低，建筑质量低劣，拆迁成本相对低廉，容易实现 使得南湖新城成为长沙当前城市核心区发展外溢空间的最佳也是唯一的选择；相对其他外围新城，南湖新城的发展更具地段上的天然优势，无需克服心理上的区域陌生与距离感。;杜甫江阁作为北端视觉焦点，保障视线视廊，形成其与古城、新开发建筑、湘江、橘子洲、岳麓山的对话 ;序号;;资源：湘江风光带+湘江+橘子洲头+岳麓山+城市景观“山水洲城”市中心自然、人文、城市景观资源的汇集地;;企业战略分析;含金量如此高的地块，为建鸿达集团再次腾飞插上翅膀 从建鸿达整体运营出发探讨;企业发展远景——长沙建鸿达需要通过项目强化品牌，成为长沙市场的品牌领先者;从财务要求看——资金安全、快速平衡的前提下，尽可能提升开发价值;世联观点：万科产品战略启发长沙建鸿达产品战略运作应该向提供可复制产品线产品系列运营的方向发展，使产品标准化、可复制化;物业功能定位方向;市场机会分析; 2011年后，南湖片区已然成为了 长沙顶级国际滨江豪宅版图 先了解一下滨江豪宅市场现状;滨江豪宅即将进入飞跃期。品牌开发商，地王级项目，可见品质、价格、影响力都将迈入一个全新台阶;*;*;*;*;*;项目名称;功能化体系;市场机会分析;目前中心板块住宅市场竞争比较激烈，多为商业、公寓、住宅的大体量复合型项目;通用国际社区：项目通过社区居住氛围营造，高赠送率高性价比产品的打造，主要吸引了项目周边企事业单位改善性居住人群;纳爱斯·阳光锦城：主打中小户型，引入教育配套，吸引区域及周边大量改善客户，以私企业主、生意人为主，三口之家居多;第六都：“白宫会所”展示，同时打造大尺度城市广场、人工湖，营造宜居环境，主要吸引了来自邵阳等地州市改善性客户;地段交通：临主干道芙蓉中路，地铁双口岸1号线南湖路和赤黄路，距离五一商圈仅3公里。 周边配套：享受侯家塘商圈成熟配套，距离五一商圈仅三分钟车程。 产品品牌：中心城区唯一别墅产品树立项目高端形象，为项目主力产品高层提高溢价。建发品牌带来部分老客户。;*;项目名称;典型项目存量：本项目入市时，在售典型项目存量100万方左右，竞争较激烈。;项目名称;功能化体系;市场机会分析;城中心;区域在售公寓市场合计库存约42.5万㎡ ，区域整体消化速度约14.4万 ㎡/年; 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 80 90 100;销售代表访谈： 客户购买公寓产品主要是用于投资，因此他们更青睐于毛坯产品，首先是总价能得到控制，其次在需要装修的情况下，客户倾向于按照自己的意愿去实行，这也是市面上主流产品都选择推出毛坯产品的原因。总之，如何提高总体溢价是他们关心的核心问题。 关于产权的问题，客户在置业过程中很少提及这个问题，仅有少数客户会对70年产权感兴趣。;小结：区域公寓市场货量除滨江高端公寓外，存量不大，并且新的商务聚集效应使市场需求被刺激放大，本项目可适当增加公寓产品;功能化体系;市场机会分析;长沙商业市场发展现状：商业结构日趋完善，新兴商业形态渐占主导，高端商业供应增多，但布局过于集中，竞争趋于同质化和白热化;长沙商业市场发展格局：“1+2+6”商圈分布格局，新兴商圈不断崛起，发展格局日渐完善和平衡;商业发展分析:本案紧挨五一商圈、东塘商圈和雨花亭商圈三大商圈，可以实现共赢发展;南湖新城北部位于五一商圈延伸区域， 随着城市商业的进一步发展和旧城改造的推进，未来有纳入核心商圈的趋势;商业发展分析:自五一商圈核心地带沿江而下，商业氛围与价值逐步衰减;湘