深圳市二手房价格指数分形特征研究.docVIP

PAGE  PAGE 11 深圳市二手房价格指数分形特征研究 　　摘要：深圳市二手房销售价格指数的时间序列存在非线性和自仿射性的特征，且呈现出某种趋势和循环周期的特性；因此对其价格指数分形特性的研究，为掌控房价指数的走势提供量化的依据。文章以深圳市2005年1月―2015年2月每月的二手房销售价格指数为研究对象，运用R/S分析方法进行分析，证明二手房价格指数具有分形特征，且具有显著的长期记忆性特征。在此基础上，建立基于序列和变换的分形模型，对深圳市二手房短期的价格指数进行预测，以期为投资者和管理运营者提供参考信息。 　　Abstract： The time series of sales price index secong-hand housing in Shenzhen exists nonlinear and the affine sexual characteristics，and presents a trend and characteristics of the cycle. So the study of the price index fractal proprety has provided a quantitative basis for the control of price index movements. In this paper， we choose the second-hand secong-hand housing sales price index from January 2005 to February 2015 in Shenzhen as the research object， the R/S analysis method is used to prove that second-hand secong-hand housing price index has fractal characteristic and has significance long-term memory features. On this bssis， the fractal model is established based on sequence and transform to forecast the short-term price index of Shenzhen housing so as to provide reference information for investors and management operators. 　　关键词：分形理论 ；R/S分析法；Hurst指数；分形模型预测 　　Key words： fractal theory；R/S analysis method；Hurst index；fractal model predicts 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）01-0168-05 　　0 引言 　　房屋价格指数是反映房地产市场变化的重要指标，同时受很多因素影响；而目前深圳市土地资源的稀缺性决定了未来新房商品房数量会逐步减少，住房市场的交易重心将会随着城市的发展转移到二手房交易上，因此对二手房价格指数的分析与预测对于掌握房地产行业的发展动向及经济的发展有重要意义。 　　国内外对时间序列的分形特征已有研究。国外主要针对股价指数的波动研究。McCulloch、James认为股市收益率的绝对值的平方根存在长期相关性，具有分形结构；通过比较实证分析得出Hurst指数为0.75[1]。而国内对房价指数序列已有涉及。谭俊、朱传梅利用分形理论，通过对中国大陆房地产市场1998年1月到2013年1月的房地产合成增长率指数和国房景气指数进行R/S分析，结果表明赫斯特指数大于0.5，证明中国大陆房地产市场波动具有分形特性[2]。汪靖、刘盛宇运用分形理论及R/S分析法，结合Hurst指数来判断我国房地价格的变化态势[3]。综上，当前国外研究主要针对股票收益的时间序列的分形研究，对于房价指数相关的时间序列分形特性研究还未涉及；而国内已有研究只是停留在房价指数分形特征的研究，而对于房价指数分形模型预测还未涉及。 　　房价指数预测方面，国内外已有较多的成果。国外Rapach D E、Strauss JK建立了依据州、区域、国家的的经济变量的模型和自回归基准模型进行预测，在融入多个经济变量的信息，能够提供较为准确的房价预测值[4]。国内李慧肖选取银川市2001年1月至2011年9月的房屋销售价格的季度指数，建立差分自回归移动平均模型ARIMA模型，预测未来一段时间的价格指数，结果表明：该模