世联-深圳南山项目产品定位商业街定位_182P材料.ppt

2012年南山项目产品定位报告 商业街定位和商业规划设计建议;;;;;发现;;交通通达性良好，同时规避主干道噪音干扰;享有深圳一线品牌教育配套资源;周边社区生活氛围浓厚，居家条件良好;城市中央公园景观资源;;;;周边典型二手项目分析;;;;;;项目地块属于深圳稀缺性的开发建设用地;深圳未来唯一城市中心公园区开发的楼盘;唯一城市中心资源与自然资源融合的新盘;未来珠三角和深圳城市的核心;;;;;;; NEVER BEFORE;NEVER AGAIN;;世界级成熟都市案例： 北京 上海 纽约 伦敦;大都市案例;大都市案例;大都市案例;大都市案例;;;; ;支撑;;后海区;区域内高价成交客户研究;面积段;;;;区域外高价成交客户研究;;;;;;;;;;;竞争片区评级;片区;;项目;;;;实现;;;基准区间确定;;;第一次修正;;;第二次修正;;;第三次修正;;;;抬高式、双景观规划布局;;;;;抬高式、双景观规划简析;;设计豪宅户型;;;;;;电梯直接花园入户，户内直接控制电梯。;设计观光电梯;商业优化设计;分散式街铺设计不利于项目豪宅档次提升;调查客户对于会所功能，最多的是希望开设健身康体类，尤其是对游泳池的需求较多。 其次是对于商业服务类的需求，包括咖啡、酒吧等。 考虑到项目会所推荐设置在住宅下层，因此不建议设置中式餐饮的服务，避免油烟扰民。;住宅底层实现全部改为会所面积;;豪华接待前台;水疗;;;参与式的园林设计;园林设计以参与式的功能为主;抬高后中央园林硬质部分强化驻留人流设计;独特的建筑立面;目前周边楼盘风格雷同、色调接近;后海和科技园片区楼盘以现代风格为主。;在现代风格的基础上实现造型的差异化;;;序号;基于市场调研的大面积高层住宅户型借鉴;客户不认同： 书房带阳台，实用性差，并计算入一半面积。;客户认同： 双厨设计、大面宽客厅和观景阳台;三湘海尚170平米;海怡湾143平米;超豪华主卧空间，配置多功能弧形景观大露台;缺少佣人区;;;;;入口建议以与路面高度齐平的直接进入形式;入口处精致景观设计;参考三湘海尚，建议智能化按照中高端标准;智能化基本层次需满足安防要求;引入成本合理的家居智能系统，增加舒适度。;新风系统和保温系统是客户比较敏感的配置;事项;置换式新风换气系统主要是针对 ： 室内的空气污染较室外更严重 低能耗建筑必须考虑有组织的通风换气 通风的耗能与节能 置换式通风的概念 热湿分离的空气处理概念;事项;设计阳光车库;车位比建议做到2：1;;;;;;;在131-150平米的面积段户型结构中，客户多倾向于舒适型3房。 可见我们的客户群体注重的更多是舒适度。;7成的客户倾向两厅相连。 连同两厅可以增加厅堂的开间尺度，体现宽敞舒适的大宅风范。 ;超过6成的客户选择中式厨房。 32%的客户选择中西双厨设计，主要是由于该部分客户是选择了大4房或者5房以上的户型格局。 ;近6成的客户不希望主卧带书房。 选择3房的人数多于4房。而3房的户型中主卧带书房的结构并不实用。 建议在户型设计的时候注意分房型来设计书房位置。5房等户型可以考虑主卧带书房。;客户对阳台形式的选择上倾向有造型的阳台。选择波浪形和圆形的客户占将近半数。 建议在阳台设计的时候能够更多的考虑每户的景观，有造型的阳台景观面更广。 ;目标客户物业敏感点问卷调查分析;选择现代风格大类的客户占了绝对比例（现代风格、现代科技风格、滨海风格），表明目标客户群的认同现代风格的简洁、线条感。 建议本项目大方向保持现代风格，具体路线实现突破。;选择健身和商业服务类会所的客户超过60%。 建议在会所的配套设置上，以健身和商业服务为主。;;三湘海尚业主对于智能化的敏感点;;;新规范下的拼合户型格局设计实例;新规范下的拼合户型格局设计实例;拼合户型设计借鉴——三湘海尚;拼合户型设计借鉴——鸿威海怡湾;;;;;;;;项目剖面初步建议二（改进方案）;;;;会所;;形成内外双重景观的楼体排布 （最终方案）;楼体沿街排布形成内外双重景观（最终方案）;项目总平布局5种方案比较;限高调整为80米后的最终方案（剖面）;限高调整为80米后的最终方案（平面）;;