2013年5月9日武汉蓝空K1商业定位报告.pptVIP

浦江筑城 事业二部 2013.5.9; 开发背景及目标;项目开发背景;公建快速回现;各方声音;公建分配比例及商业体量;公建配比难点;面对以上的市场背景，除了住宅和街铺，其他的产品类型均面临着难以快速销售的问题，同时价格可能被周边大量同质低价产品的打压;公建解决希望;再次回顾目前的市场情况;【周边产品分布】;【写字楼未来几年供应情况】周边写字楼产品未来5年平均年供应量在20万方以上，2015年以前以产业园写字楼为主，2015年以后以国博高端写字楼为主;【区域写字楼目前主要竞争对手销售情况】;东合中心：目前销售情况1周200平米，一个月8千方，一年去化约1万方，销售速度较慢，目前定位的价格10000元/平米，租金58-60元/月，有外国公司愿意租，但是不愿意买 国博中心：今年销售目标4个亿，准备销售3.3万方，定价1.2万/平米 华中智谷等产业园：目前以招商为主，6月份开盘，目前认购+租的总面积3-5万方，但是认购的面积低于1.5万方，由于政府补贴的优惠，租金45元，政府补贴一半 其他：招商银行投资逾1.5亿元建设招行华中最大的数据及后台服务中心，中国第一家在美国纳斯达克上市的纯广告传媒公司分众传媒投资逾5000万元，建设年营业额3亿元的华中区域总部。湖北徽商集团投资2亿元建华中区域最大的徽商集团总部，武汉大学总裁班学院投资6000万元建华中区域最大的校外总裁培训基地。液晶、等离子和OLED平面显示信号测试领域龙头企业武汉精测电子投资1.5亿元建设6000平方米的研发中心。武汉农尚环境股份有限公司投资2亿元建面积约5000平方米武汉总部公司。 ;【公寓未来几年供应情况】未来几年区域公寓供应量极少，且以产业园区的配套宿舍存在，门槛低的投资型公寓基本没有;【区域公寓目前主要竞争对手销售情况】;竞争对手动态;【住宅未来几年供应情况】周边住宅供应量一直很大，直到2017年，其中2015年后，住宅供应会逐渐减少，且以高层为主;【区域住宅目前主要竞争对手销售情况】;金地澜菲溪岸：月均40-50套，均价6800元，外地人买的较多，100平米以上的户型有优势 广电兰亭时代：目前认筹，5月开盘，预计均价6300-6400 观澜国际：4月21号开盘，到场400人，销售310套，解筹约80%，成交均价7000元 ;项目;项目;项目;项目;周边情况小结;再次做选择题;5.4mLOFT公寓;5.4mLOFT公寓;以上的讨论，全部建立在LOFT能快销的基础上，我们再回过头来看看朗诗;朗诗麦郡;人信汇;核心区别;纵观武汉市卖的比较好的LOFT产品;结合LOFT成功案例 本案，周边已有大量的总部基地写字楼，租金政府补贴一半，按22.5元计算，若本案LOFT销售价格9000，租30元/平米/月，投资回率才6%，且没有什么优势 自身商业配套仅一条商业街，对日本永旺的依赖性非常大 客户需求方面，自住需求少且办公需求被分流，投资需求目前不大;熊总：“我们做一个7-10万方超高层写字楼，哪怕放在手里面不卖也行”;与其持有大量写字楼不如持有大量的商铺;【周边商业市场研究】周边的项目集中商业的销售模式主要是自持，未来总建面达到58万方，就已运营的经开万达来说，已经度过培育期，目前市场越来越成熟;按照项目周边三公里范围内的土地开发量，预计未来5年会形成64万人的大型产业及居住区，按每人1平米商业来说，需要64万方商业，所以本项目可以坐64-56=8万方商业;业态划分及比例;业态划分及比例;商业环境分析及商业方向初判;工业倍增计划的政策发展，可带动汉阳区域产业 的发展，进一步加快区域经济增长。;千亿文化产业的振兴，不仅为武汉文化企业的发展提供了更广阔的市场空间，更为重要的是在培育武汉一个新的、低碳的经济增长极。;未来四新将以江城大道、四新大道为轴线，建设以武汉新区行政管理中心、国际商务中心、武汉国际博览中心等为依托，形成辐射华中地区的生产性服务中心——四新生态新城。;区位：项目位于武汉市四新片区南部，三环以外，属于汉阳片区的新城区域，未来居住新城； 商圈：目前商业未成形，距离市内主要商圈均在15分钟车程之内； 交通：江城大道直连汉口，三环线更是方便进出城；未来地铁6、10号线的换乘点;泰富总部特区 54万方写字楼;日本永旺株式会社是由国内外142家企业组成的大型跨国零售集团，现在在12个国家开展事业在中国、泰国、越南等亚洲地区，永旺开发和生产了永旺的品牌“TOPVALU”商品。品种扩大到7,000多种。已发展为日本国内最大的自有品牌商品。2011 年度实现52061亿日元营业额位居日本零售业No. 1.;【日本永旺开发模式】;核心店铺GMS JUSCO;【日本永旺商场布局图】;由于政府政策向四新新城区域偏移，区域未来发展潜力较大，未来商业潜在需求较大。 本项目块地处区域