城建开发昌平地块可研报告0908261251317185.pptVIP

城建开发昌平地块可研报告;整体区域研究;整体区域研究;昌平位于西北部地区，处于北京 “两轴两带多中心”的生态建设带之上，属北京生态新城。 承担疏解中心城人口和功能，产业集聚，并带动区域发展的规模化城市地区。 ;昌平新城将由原昌平组团和沙河组团，面积约为40多平方公里，其中原昌平面积约14平方公里。 昌平城区与市区距离29公里。依托八达岭高速公路和立汤路与中心城连接。 昌平区是中关村高科技园区向西北方向的重要发展区和辐射区。;十三陵风景区;2008年昌平区城镇居民人均可支配收入;本案处于沿八达岭高速公路形成的城镇发展轴和产业发展轴上。;交通规划;地铁8号北延线规划 预计2012年通车;布局建议一;地块周边区域研究;地块周边区域研究;地块位于北京市北六环外，八达岭高速公路东侧，属昌平区政府所在地昌平城区中心东南位置，距北四环建翔桥约30公里。;本地块位于昌平区的中心老城区东南角，此区域的客户认知度高。;地块周边多为住宅区，居住氛围浓;场地内没有需要保留的建筑物,地块地势平坦 地块内保留了部分可用土堆 地块周边没有噪音和其它污染源 地块北侧有回迁楼;;项目被周边居住区包围，已形成居住氛围 周边已入住的小区底商可满足日常基本生活需求 医院，药房，学校，加油站等生活配套较为齐全;目前交通： 高速公路：八达岭高速、京包高速 一级公路：立汤路、南丰路 公共交通体系:公交491/昌55 在建/待建的交通体系： 地铁8号北延线;布局建议一;区域住宅市场环境研究;区域住宅市场环境研究;早期住宅市场项目建筑规模图;昌平区目前住宅市场现状;昌平区与北京市期房成交价格对比分析;昌平组团目前住宅市场现状;项目名称：金隅万科城 占地面积:20万平方米 总建筑面积:61.5万平方米 共分三期开发： 一期住宅体量18.5万 二期住宅体量17万 三期住宅体量5.5万 另有8万平SOHO公寓;一期体量：7栋，1548户， 全部为9-28层建筑， 户型：70%在90平以下， 开盘日期：2008年5月2日 当前状态：全部售磬;二期体量：17万平，共9栋， 开盘日期：2009年6月开盘 当前状态：目前已开三栋，全部售罄;户型面积严格执行70/90政策，主力户型以89平方米左右的二居为主。;分期;8000;项目名称：雍璟台 占地面积:2.4万平方米 总建筑面积:14万平方米 共三栋楼，两栋住宅 其中住宅共694套;8月16日推出2号楼1-3单元及4-7单元即将推出 开盘价格：8600元/平米 户型面积为75-233平米，其中一居为75平米，二居为110平米左右。 ;项目楼座开盘情况;昌平新城潜在供应（08年至今昌平成交居住用地）;昌平组团潜在供应;昌平城区住宅购买客群需求特征;区域住宅市场小结;地块可行性分析研究;可行性分析;项目主要经济技术指标;地块1;金隅地块地势低，南北长，东西短，不利于规划。 与本项目相比，处于劣势。 金隅地块被本地块及东沙河公园所夹，临街面非常窄，不利于生活配套的完善。;地块SWOT分析;定位前瞰;区域中高档、宜居社区;由于目前房地产市场正处在震荡阶段，基础不牢，因此，应将项目风险降到最低。;;地块测算;销售收入表;损益表;地块测算;销售收入表;损益表; 从目前及未来价格测算看，该地块非常值得拿。 原因： 1、市场供不应求，销售压力小； 2、新城不断发展，产业链完整，人口增长快； 3、区域认可度高； 4、区域受整体房地产市场影响较小； 5、测算中，以市场低迷期销售价格计算，本项目税后有10%以上的投资回报率。;本案可操作性强，但有2点风险值得关注！ 风险一：通过招拍挂，2.9亿是否能拿下该地块。 风险二：土地方承诺土地能达到三通一平的时间。;针对2.9亿是否能拿下该地块 解决办法： 现状 2.9亿中含拆迁安置费，并且帮助完成拆迁地块南侧的平房，以及地块内的井。 解决办法 目前2.9亿只是口头应下可以中标，实际有不可控因素。认为可以将以上内容签到合同中，如果不中标，将不发生任何费用。;针对土地方承诺土地能达到三通一平的时间 解决办法： 现状 未说明能达到三通一平的时间。 解决办法 认为可以在签合同过程中，把时间确定好，以分期付款的形式，促使土地方快速办理三通一平。;谢 谢！