土地增值税培训课件—.pptVIP

土地增值税;一 征税范围和纳税人;（二）、征税范围 1、征税范围的一般规定 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税 土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税 ;土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税 ---实施细则第二条 A、不征税赠与行为：细则所称的“赠与”是指如下情况：　　（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。　　（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。---财税字【1995】48号第四条 ;B、视同销售：房地产开发企业将开发???品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 ---国税发[2006]187号第三条（一）款 ;2、征税范围的若干具体规定 以房地产进行投资、联营 A、投资联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税 ---财税字【1995】48号第一条 B、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 ---财税【2006】21号;合作建房 A、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税 ---财税字【1995】48号第二条 企业兼并转让房地产 A、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税 ---财税字【1995】48号第三条 ;交换房地产 A、交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。 B、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税 ---财税字[1995]48号 第五条 C、对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施 ---财税[2008]137号 ;房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税 房地产出租 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用 ---国税发[2006]187号第三条（二）款 ;房地产评估增值 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物， A、有下列情形之一的，免征土地增值税： 　因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可以免征土地增值税 ---条例第八条（二） ;B、　条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 　　符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税 ---实施细则第十一条 ;土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收 ---国税函〔2007〕645号。 ;（三)、纳税人 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人 　条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 　　条例第二条所称个人，包括个体经营者 ---实