118地块资料分析3.doc

南山县118地块资料分析 一、优势： 1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往南山的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。 2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。 3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。 4、临项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。 5、临项目空气质量较高，满足人们养生的需求。 二、劣势： 1、根据规划，城市用地发展方向“组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于南向，不属于组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。 2、项目容积率高，影响小区居住品质。 3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。 4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。 三、威胁： １、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（拟建新小区建筑面积约1063252平米。） ２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少； 3、　距一路之隔的明珠、家园二期将分流部分目标客群。 4、近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在市购房的外地客群。 四、机会： 1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机； 2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。 3、城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。 ?环境优美? ??该宗地位于规划中的高尚居住区内，背倚铁岗水库，周边为坡地和丘陵，结合地?形，可以做出高差不同的联体别墅或者独栋别墅。???2、交通方便? ??尖冈山位于广深高速公路和西乡大道的交界处，交通将会十分方便，且处于城市的外围，通勤成本相对较低（塞车的机率较小）。???3、规模优势：? ??本宗地出让面积为21万平方米之多，整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，因此，无论是从本宗地还是从整个尖冈山土地规模来看，都具有规模上的优势。???4、规划优势：? ??尖冈山为宝安区政府规划的宝安区高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一目标顺利实? 现，那么，该区域将会成为宝安区最有钱人聚集地。另外，由于是规划中的高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。???劣势：? ??1、噪音污染严重? ??该宗地由于背靠高速公路，后退红线仅为6米，因此，很难避免高速公路的噪音困扰，这? 与其高尚居住生活区的环境要求其背离。如何规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域?的关键所在。? ??2、市场不成熟，培育期较长? ??尖冈山居住区为政府规划高尚生活区，但是目前所有的工作只是停留在规划阶段，尚未?真正形成居家，生活起的氛围，因此，市场有待培育，有待引导，因此，对于首宗出让土地?来说，将会花费大量的成本去宣传推广该区域。???3、景观改造费用较高? ??该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，因此，景观建造成本和地基成本都会相应的有所增加。? ??4、配套较差。? ??该宗地位于非成熟区，各种配套，如超市，会所，学校等配套都没有明确说明何时建设，给本宗地后期的服务带来很大的不确定性。???5、关外系列问题的存在???本宗地作为关外土地，还存在着一系列的宝城片区固有的作为关外城镇的弊病，如治安问题，如关外整体形象问题，如关口的心理落差问题等。所以，本宗土地出让价格不可以高出关内别墅用地的出让价格，否则就会因为可替代性原则，买家倾向于关内买地。???机会点：? ??1、城市化进程? ??本宗地最大的市场机会点在于城市化进程的推进。随着城市化进程的推进，关内外一体化，关口的心理障碍越来越小，则无论对于本宗地还是对于整个宝城其它区域的土地来说，都会? 相应的得到增值。对于本宗地来说，更大的意义在于有力的阻击关外高端客户关内流动的趋?势，而不是吸引关内客户关外置业。? ??2、宝城经济持续快速发展? ??宝城经济的快速健康发展，是整个尖冈山土地出让能够持续的关键。对于尖冈山来说，?其目标客户群就是那些在大宝城片区工作生活的企业主，投资环境的好坏，地租成本的高低?将会决定他们的去留与否，因此，经济发展，尤其是工业经济，将会对尖冈山土地出让起到?非常重要的推动作用。???3、宝城豪宅市场释放? ??本宗地的市场机会来源于宝城市场上的极高端客户一直以来都没有得到相应的释放，对?于首宗出让的高尚生活居住区的土地