西安大兴新区华创实业郭家口村项目营销策略思路提案（总） .ppt

郭家口村项目营销推广提案;报 告 导 读;市场分析篇;宏观经济面：;根据对上市楼盘的统计，08年供应量仍达到800～900万平米之间。但从1—11月市场成交量反馈看，市场成交量同比大幅度下滑，仅为518万平米.08年9月份以后整体成交量呈稳中有升趋势，09年1月受春节影响成交量下降明显，之后2、3月份大幅反弹。;从普通住宅均价及变动比率走势图来看，08年5月以前，普通住宅价格快速增长，5月以后，价格有一定幅度的下降，市场波动对于住宅市场影响相对较大，直接导致成交价格降低。10月全市普通住宅类物业价格为4335元/平方米，11月后成交价格大幅下滑，整体在4100—4200元/㎡徘徊。总体看，西安楼市相对温和，价格已经较为平稳，难见大起大落。; 2002年，西安市城中村改造项目正式启动，截至2009年6月”西西安市城六区和四个开发区，共计326个，有各类土地21.6万亩，这些城中村均已纳入改造范围。其中，作为改造工作重点的二环路以内有行政村72个。 2008年底以前已完成整村拆除的53个村中，5个村已全面安置回迁；48个村中除北客站项目涉及到的6个村（由未央区政府集中安置）外，42个村已全部动工进行安置房建设，其中，6个村确保年底前全部安置回迁，力争年底前完成10个村的安置回迁。 西安市城中村已完成14个村整村拆除，占全年目标任务28个村的50%；拆除面积266.91万平方米，占全年目标任务350万平方米的76%。 ;房地产市场分析报告;;周边商品房项目类比;慧根集视角：;地缘篇 ——大兴新区;大兴新区;新区历史资源:;大兴新区南起大庆路，北至汉长安城遗址，东临朱宏路、星火路、环城西路北段，西至西二环，地理位置优越，交通便利，是西（安）咸（阳）一体化经济圈的重要组成部分，是西安九宫格局及九大城市功能板块中不可缺少的一部分，枢纽连接至二环、三环、绕城高速可到达西安市内及周边各个区域，到西安咸阳机场仅15分钟，到即将北迁的市政府仅10分钟，高新10分钟，城内10分钟。;新区总体规划:;劳动路北延伸道路拓宽改造工程 ;按照“民生工程”的要求，对长3000米，宽18—20米的原北郊城河退水明渠（星火路—北二环）实施全面改造，废除其雨、污水排放功能，建设地下排水管网工程，将污水引入团结水库截污箱涵进行处理，地面形成550亩的城市生态绿廊和休闲景观带。 ;地缘小结： ;均价：5500;高新区均价：5500;项目定位篇;综合技术经济指标;工业痕迹;地铁1号线;工业过后我们能做什么？;没有大学，不一定我们就缺乏教育;纯熟商圈;SWOT分析;1、产品定位： 中档住宅+成熟生活配套 2、消费方向定位： 中档住宅、满足性消费;项目定位依据：;项目定位依据：;客群定位篇;从消费者购买动机对城西、大兴新区客户进行分类;城西、大兴新区五类客户梳理;目标客户锁定;综上所述：;营销篇;本案营销宏观目标;本案宏观营销目标;本案营销宏观目标;成本最小化：;利润最大化：;树立项目品牌：;快速去化：;资金迅速回笼：;本案房源推售策略;1.宏观规划先弱后强，对价格的增长步步支持 2.阶段配比优劣搭配，保证房源均匀去化 3.特事特办，充分考虑前期大额回款计划;;房源推售策略：;房源推售策略：;二期房源现状认知：;1、二期项目第一批发售时间应为2010年8月，一方面衔接一期项目的销售进程，另外也迎接快要到来的“金九银十”传统销售旺季。 2、二期一批次推售时间正好与一期楼王发售时间重合，因此二期首批次推售产品应以全部为位置相对较差的楼位以E1、E2、E3、G1四栋为主，价格应低于一期A1.A2价格很多，形成一定程度落差。 3、二期二批次推售时间应为2011年3月，迎接春季旺销季节，推出产品为：G2、G3、F1三栋，价格呈上扬趋势。 4.二期三批次推售时间应为2011年8月，推售产品应为F2、F3，手续、一期工程形象、景观各方面价格支撑因素都已完备，价格依旧呈上扬趋势，批量推出的目的是兼顾利益最大化、和合拍的房源去化速度。 5二期四批次推售时间应为2012年3月，此时基本无回款压力，目的就是要实现利益最大化，H1作为全案的收官之作，完美收场。;规划建议：;全盘定价策略; 宏观定价原则：;1.将一个项目的优势分解为若干不同比重优势因子。 2.每个因子单项与区域内其他项目该项优势因子相比得出系数，逐项相比。 3.得出的系数再乘于改项所占比重后，各项项加，对应价格，得到参照价格。;注：本表力图通过与周边竞争项目的对比，得到本案的市场参考价格。;通过上表的计算分析，我们得到项目目前市场的对比参考价格为： 4299.8 ≈ 4300元/平方米 考虑前期手续不完善问题造成的销售压力 及前期资金回笼 结合低开