成本法单元.ppt

成本法;　成本法;成本法的基本原理;三、成本法的适用范围 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本;下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　 ）。 A.某标准厂房 　 　 B.某酒厂厂房 　 C.某待出让土地 　 　 D.某写字楼;注意事项;四、成本法的操作步骤;房地产的成本价格;某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为每平方米800元，容积率2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为： 800×5000×2×（1+3%）=824（万元）;房地产的成本价格 ;房地产的成本价格;房地产的成本价格;勘察设计和前期工程费：可行性研究、项目策划、工程勘察、建筑设计以及建设工程招标、通水、通电、通路、场地平整等前期必要支出。 建筑安装工程费：包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。;基础设施建设费：城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。 公共配套设施建设费:教育、医疗卫生 、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。 其他工程费:工程监理费、竣工验收费等。 开发期间税费：税收和地方政府收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。;3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 （土地取得成本+开发成本）×x% 4、销售费用 广告费、代理费。。。。。 售价×x%;（1）投资利息的含义 （2）投资利息的计算 应计息项目：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用 PS：销售税费一般不计息 计息周期;5.投资利息——计息期（以土地为例）;取得土地; 总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 ; 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。; 总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。;6、销售税费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 PS：一般按售价的一定比例收取;7、开发利润 开发利润是所得税前利润 是在正常条件下开发商能够获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润;开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算 开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×成本利润率;某房地产的土地取得成本为1 000万元，开发成本为3 000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。 A. 10.0％ B. 11.1％ C. 11.9％ D. 12.5％;一、基本公式： 房地产价格=重新构建价格—折旧 3类待估房地产：新开发的土地、新建的房地产、已有的 Ps:新开发的土地和新建的房地产不存在折旧问题 要考虑市场因素予以适当的增减;二、旧房地产成本估价法公式 旧的房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 旧的建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的 折旧 ;某企业开发某土地，土地重新取得成本为1 000元/㎡，正常开发成本为1 500元/㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（ 　）元/㎡。 A.1 840　 　 B.2 840 　 C.2 966 　 　 D.3 000;1.重新购建价格 （1）重新购建价格的概念 是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的待估房地产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 PS：1.重新购建价格是社会一般的公平耗费，即客观成本，不是实际成本。 2.重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧。 3.重新购建价格应是估价时点时的价格;建筑物重新购建价格的分类;适用对象;（2）重新购建价格的求取 方法：先求取土地的重新取得成本，再加上