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思源顾问国奥奥运村项目营销战略和实施方案
国奥奥运村项目营销战略及实施方案策划报告;项目基本情况简介;奥运村项目基本情况——示意图;奥运村项目基本情况——项目工程进度表;奥运村项目基本情况——赛时规划设计要求;奥运村项目基本情况——赛后经济技术指标;奥运村项目基本情况——目前产品已基本定型;奥运村项目基本情况——存在明显的特殊性;奥运村项目基本情况——思源已参与前期工作;前期产品规划及设计建议;A10;前期产品建议——精装修交房标准;前期产品建议——设施设备;前期产品建议——建筑外立面风格建;前期产品建议——园林景观;前期产品建议——会所布局;前期产品建议——中心公建功能分布;前期产品建议——物业管理、车位租售;不定期组织客户间联谊活动,为客户搭建独道的交流平台。
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高档住宅产品类型呈现多样化发展,叠拼、联排、大面积平层等不断涌现;
高档住宅区域呈多点式分布;区域的地段价值因素在弱化,区域之间竞争日趋激烈;
市区高档住宅的年消化能力有限,月均消化量约为90套;而含郊区别墅在内的高度住宅月均消化452套;
城市边缘地带的别墅产品正成为中产阶级第一居所的选择,在一定程度上分流市区高档住宅的消费力;
??地、外籍人士在京投资比例增加, 41.3%的投资客选择中高端住宅;
目前亚奥市场的区域性较为明显,对高价产品存在一定的价格抗性;;我们如何判断本案面临的内部营销环境?;本案营销SWOT分析;本案的六大特殊性;本案六大特殊性——大规模导致本案与现有高总价项目可比性较小;本案六大特殊性——高总价导致本案与现有大规模项目可比性较小;本案六大特殊性——大规模、高总价导致北京本地市场消化力不足;在市场和营销模式保持不变的前提下,三年完成1868套高档住宅的销售任务难度极大!;本案六大特殊性——三年长交房期对自住客群及投资客群产生影响;本案六大特殊性——运动员使用的负面影响大于正面影响;本案六大特殊性——奥运村唯一性不足以支持本案整体营销工作;本案六大特殊性——奥运会催生新城区,整体提升基础设施;理解项目营销目标;如何基于内外部营销环境分析,深入理解奥运村项目的营销困难?;“那么多高端项目,为什么要买奥运村?”;“目前区域价位不到10000元,为什么要花15000元买奥运村?”;“别的项目马上可以入住,为什么要买三年后才能入住的奥运村?”;如何深入挖掘奥运村项目的营销价值?——树立“21世纪顶级生活空间”的价值主线;“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”;奥运村将成为居住社区“可持续发展”的典范;绿色+科技+人文——国家级环保绿色建筑;1800亿巨资投入——奥运会催生新城区,整体提升基础设施;国家级绿色建筑+1800亿巨资投入——打造21世纪顶级生活空间;如何把握奥运村项目的营销关键点?;如何把握本案的营销关键点?;本案营销关键点;理解项目营销目标;本案的营销难点及独特价值主线导致与其他项目的可比性很小,为完成销售任务,必须从运作关键点出发,突破北京区域市场的界面,面向全国及海外市场,准确界定目标市场,制定行之有效的营销战略和策略,独立定位,高举高打!;制定满足本案特性的差异化营销战略;领导型价值营销战略;领导型价值营销战略——“以我为主,高举高打”;;面临激烈竞争,奥运村的唯一性不足以支持目标价格;如何在竞争中获得价格支撑?——形成针对城区高档住宅的竞争优势;如何在竞争中获得价格支撑?——形成针对郊区别墅的竞争优势;新城市主义与本案具有天然的内在联系;具体而言,如何针对郊区别墅形成竞争优势?;情景体验本案价值(不同阶段体验不同价值);;价格 VS 价值——打造20000元的价值,实现15000元的价格;价格、价值 VS 时间——实现价格逐步回归价值;细分及互动市场战略;细分及互动市场战略;我们首先需要细分本案的目标客群;谁是“自住型”客群?;谁是“自住+投资型”客群?——与北京有直接关联性;谁是“自住+投资型”客群? ——与北
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