营改增后房地产企业所受影响及应对措施.docVIP

PAGE  PAGE 8 营改增后房地产企业所受影响及应对措施 　　2016年3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。至此，房地产业正式全面推进“营改增”这项重大税制改革措施。虽然此次税制改革有利于改善房地产行业的税负现状，改善房地产行业的运营状况，但企业若操作不当，“营改增”可能会导致税负加重，使企业面临生死挑战。 　　本文以“营改增”为着眼点，讨论此次税制改革对房地产企业产生的影响，并提出在改革全面推动的关键时刻，房地产企业应如何应对才能最大程度的保护自身利益，求得稳健、可持续发展。 　　一、房地产企业的运营特点 　　（一）开发周期长 　　房地产项目的开发一般要经过可行性研究、项目决策、建设前期准备、建设、销售和交付使用等多个阶段，环节多、耗时长。且考虑到企业研究进度、决策流程的不同以及其他因素的影响，开发时长也存在差异。 　　（二）产业链条长 　　房地产企业开发项目离不开与金融、策划设计、咨询服务、交通运输、建筑、广告、市场营销和物业管理等多种类型企业的交流与联系。产业链条长，涉及面广，导致房地产企业的税务情况很大程度上受到上下游企业的影响和牵制。 　　（三）资金投入大 　　房地产前期开发环节需要投入大量的资金，包括土地使用权出让金、土地征迁安置费、建安工程费、基础设施费和公共配套设施费以及项目开发过程中产生的管理费用、销售费用、财务费用等一系列费用。其中土地费用和建筑费用约占总成本的80%，在资金投入中占比最大。 　　（四）融资成本高 　　房地产项目的开发周期长、资金投入大，资金的占用时间长，导致项目开发前期对现金流的要求高，这也要求企业有强有力的融资手段能够支撑项目的前期开发。因此在项目开发前期，房地产企业多会通过信托融资、债券融资等多种融资渠道来满足自己的资金需求，导致房地产企业的融资成本增加。 　　二、“营改增”对房地产企业的影响 　　因为房地产企业涉及范围广，业务复杂且特殊，故营改增政策的推行将对房地产企业的发展产生深远的影响，主要包括开发成本、税负、现金流、利润等方面。 　　（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响 　　房地产企业的开发成本中，土地费用和建筑费用占总成本的比重最大。而此次税制改革建筑业也包括其中，因此如果建筑业在“营改增”中税负增加，则依据相应的税负转嫁理论，建筑业的部分税负将会转嫁到房地产业，导致房地产企业的开发成本上升。 　　分析“营改增”对建筑业税负的影响。首先，建筑业所面对的材料供应商多以个体户、小规模纳税人为主，存在“散、杂、小”的特点，故在购买建筑材料时可能会存在没有发票或者无法取得增值税专用发票的情况，从而导致购进材料的进项税额无法正常抵扣，增加建筑业的税负。其次，如今人工成本不断上涨，建筑工程的人工费也在工程总造价中占据越来越大的比重，而建筑业主要的劳务用工来源是成建制的劳务公司或零散的农民工，劳务公司作为微利企业难以承担高额的增值税销项税额，多会习惯性的将政策压力下的税负转嫁到施工企业，而零散的农民工更是不具备开具增值税专用发票的资格，因此人工费同样无法取得可抵扣的进项税额。 　　综合以上原因，建筑业的税负会加重，建筑成本会上升，也必然会将增加的成本摊销在商品中随之转嫁给房地产企业，从而导致房地产企业的开发成本上升。 　　（二）“营改增”对房地产企业税负的影响 　　此前，我国房地产行业流转税采用的是营业税和土地增值税双重征收的制度。两种税种均为价内税，税收的增加会影响到商品的价格，并且随着商品的流转出现重复征税问题。而增值税作为价外税，通过对增值部分进行征税的形式实现了课税数额的正确性，避免重复征税，并能有效降低产品开发成本。 　　针对“营改增”后房地产企业税负会降低还是提高的问题。一方面，“营改增”能够有效地避免此前营业税重复征税、退税的现象，降低企业税负，同时，通过建立增值税的进项、销项抵扣关系，能够促使房地产企业调整内部架构，改变运营模式和业务模式，从而提高企业的竞争力。特别是“营改增”后土地出让金可从销售额中减除，是房地产企业重大利好的一面。因土地成本是一、二线城市房地产项目的最大单项成本，这一政策基本确保了一、二线城市房地产行业整体性不加税。比如，某房地产企业房价3万元，土地成本每平米1.5万元，增值税销项税额（3-1.5）/1.11*11%=0.15万元，此时即使没有任何其他抵扣，该企业的税负已可降到5%，与营业税环境下持平。加上其他抵扣，房地产企业有望减税。 　　但另一方面，对于一些规模较小、经营不规范或者所在地区发展水平低、发展速度慢的房地产企业来说，可能一时难以适应“营改增