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PAGE  PAGE 7 试用层次分析法分析房地产司法拍卖成交问题 　　摘要：司法拍卖是人民法院执行工作中的重要环节，涉案房地产的司法拍卖能否成交，直接关系到案件的审结效率和审结质量。但是，由于各种原因，房地产司法拍卖成交率一直不高，成为困扰司法执行的一大难题。笔者试用层次分析思路，结合实际情况，对房地产司法拍卖成交问题提出一些浅见。 　　关键词：层次分析法；房地产司法拍卖；成交问题 　　中图分类号：F713 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-0000-02 　　引言 　　近年来，伴随着社会主义市场经济的不断发展和经济水平的逐步提高，相应的经济法律纠纷和案件数量也随之不断增加，对房地产进行司法拍卖作为人民法院强制执行环节的重要内容，能否成交已经成为衡量案件是否执行到位的重要评价因素。但在实践中，国内房地产司法拍卖成交率近两年维持在30%-40%之间，与财产拍卖整体成交率60%-70%相差很大。从法院方面看，如果不能成交，执行部门和司法技术管理部门在查封扣押、委托评估、委托拍卖等诸多环节所做的工作，其实际成效“就等于零”，既浪费了司法资源，降低了法院工作业绩，又损害了司法权威和公信力。从房地产评估机构看，接受委托后，要详细了解案情，对标的物进行现场查勘、内部评估作业，并在出具正式评估报告前还需征求不少于一次的意见，工作量较大，而评估费用往往又与执行结果挂钩，所以房地产评估机构对于低成交率结果非常无奈，某些地方司法机关甚至还给评估机构设定了上年度参与的评估项目“零成交”而暂停评估委托的考核条件。本文尝试使用层次分析法来分析低成交率的形成原因，并据此提出相应的对策建议。 　　一、应用层次分析法分析问题思路简介 　　层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。 　　应用层次分析法分析房地产司法拍卖成交需要分为两个步骤：第一个步骤，确定应用递阶层次分析思路，设置最终结果为第一层，将产生最终结果的直接原因作为第二层，再把第二层的直接原因作为第三层的结果，列出第三层的直接原因，直到最基础的直接原因为止，这个一层一层分析的过程，转化为图示就是层次分析图。第二个步骤，将实践中具体案例数据对应到每个层次的每个因素中去，并初步构建因素权重，就可以推导出因果关系的各种量化分析。 　　对于房地产司法拍卖成交问题，限于自身数据不足，在此只能以定性分析为主。 　　二、房地产司法拍卖成交递阶层次分析 　　应用递阶层次分析，首先分析导致房地产司法拍卖不能成交的第一层因素，主要是三个，第一个卖方原因，第二个是司法拍卖原因，第三个是买方原因。 　　对于卖方原因来说，第二层因素主要是四个，第一个是权证瑕疵，现实操作中，如果拍卖房地产没有权属证书或权证不全，也没有相关申报权属所需全套资料手续，就存在需要补办手续、补缴相关税费甚至无法过户的风险。第二个是物权瑕疵，拍卖标的物一般都不具备物权法规定的所有权的全部权能，最常见的情况是标的物已出租或其他原因占用，根据“买卖不破租赁”的原则，买方即使竞买成交，仍应继续履行标的物租赁合同的约定，而不能任意解除合同，尤其对于租期较长且租赁费用已提前支付的标的物，买方即使取得标的物所有权，也无法实际占有使用标的物；对于标的物被其他原因占用的（比如企业员工占用宿舍楼），造成清场交付难度大；还有周边群众因排斥外来人员购买而人为设置阻挠，往往使得本区域外买方退出竞买。第三个是价格瑕疵，从司法拍卖的程序来看，司法拍卖的标的物在拍卖前须经过法定程序进行评估。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。对于拍卖底价的确定问题，最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。对于流拍的财产，虽然第二、三次拍卖可以降价，但每次降价的幅度均不得超过前次拍卖保留价的20%。如果评估价偏高，对买方缺乏吸引力，直接导致无法成交。造成评估价值偏高的原因主要包括：一是对市场行情的分析过于乐观；二是未深刻理解司法评估的内涵；三是评估机构规避责任心理，担心被执行方提出异议，认为偏高评估即使首次拍卖未能成交，尚有基于上一轮每次降价20%的二、三拍。第四个是质量瑕疵，虽然买方在参与竞买前有权查看标的物现状，但许多质量瑕疵往往并不能仅从外观进行确定。在对标的物质量并不充分信任的情况下，买方也无法得到相关人员对房屋质量的承诺，往往导致买方放弃竞买