公共设施管理方案设备.docVIP

汇杰广场工程项目管理方案 一、汇杰广场主要设备情况 （1）变配电系统 采用10KV双回路电源，低压母联控制双电源切换。高压真空开关，四台 1600KVA干式变压器。 中控室配备应急照明蓄电池（200AH、6组），供电时间不低于1小时。 （2）电梯系统 客用电梯台数：六台 品牌： 日本富士达， 梯速； 2.5m/s 层高：B2~26层 货梯台数： 两台 品牌： 迅达 梯速：2.5m/s 层高：B2~27层 （3）中央空调系统 冷热机组： 8台 品牌： 意大利 克莱门特 型号 SRAN/HT2404 (328 Kw) 单冷机组：1台 品牌： 意大利 克莱门特 型号 BE/SRAT/B-2702 组合式空气处理机（新风机组）： 8台 品牌：麦克维尔 型号 MOM916H 空调循环水泵 11台 (4) .给排水，污水处理设备系统 生活水泵： 2台（一主一备） 品牌 ： 上海 连成 型号： Y225M-1 功率： 45Kw 配备ABB软启动控制柜。 污水处理采用曝气氧化式。过滤沉淀（一级，二级）—调节池—曝 气机氧化—排污、排水、PLC控制流程。 （5）网络通信、有线电视系统 网络通讯接入到弱电机房、弱电井。由光纤配架、配线机架综合布线到用户。 有线电视信号接入到弱电井。 （6 ）消防系统 消防栓水泵： 2台 品牌： 上海 连成 型号：Y280M-4 功率： 110Kw 喷淋水泵： 2台 功率： 90Kw 消防主机、火灾报警、联动控制装置设置在中控室 （7) 安全监控系统 东大鼎新系统,有119个左右监控点。 （8 ）应急广播和背景音乐系统 配合消防、监控主机。 （9）门禁系统 部分由业主自理。 （10）会议多媒体和KTV包间 24F、25F会议室多媒体、音响服务。KTV多功能厅点歌、调音服务。 （11）停车场管理系统 电动道闸控制系统、停车管理收费系统。 （12)公共照明维修 （13）开水炉、公共卫生间设备维修 （14）公寓楼物业管理 公共设施设备的维修保养 （15）公共区域的装修 二、现有工程项目的组织架构 (1) 编制 14 人 经理（产业） 1 人 副主管 1 人 主管（待遇、） 1 人 员工 11人分布如下： 配电值班工 （四班三到） 4 人 维修工（综合维修、运行） （强电、弱电、中央空调、管道、 综合维修、仓库管理万能工 ） 7 人 三、2010年能耗费汇总（对方未提供报表） (1 ) 水 (2) 电 四、2011年各项维修、维保、各项检测费汇总： 专项维保费汇总: （1） 电梯维保 （2） 中央空调维保 98000元 （3） 空调循环水质处理 （4） 安全监控系统维保 （弱电系统） 15000元 （5） 消防系统维保 48000元 （6） 停车场管理系统维保 4000元 （7） 立体停车设备维保（二年） 76440元 （8）公寓化粪池清掏承包合同 2800元 外请维修费汇总： （1）公寓单元电控门委托维修 1500元 （2 ）4号梯井防水施工 10000元 设备各项检测费汇总 （1） 电梯年检费 （2） 配电设备电气预防性试验费 30000元 五 、2010年物资材料费汇总 （一 ）目前工程项目现状和存在的问题 1 员工的情绪波动大，对薪酬待遇不满，工作积极不高。 原因：现有的薪资待遇和结构不合理，目前社会上甲级写字楼工程人员的薪资待遇和结构由如下部分组成： 基本工资+技能工资+工龄工资+绩效考核，平均工资约2000-3000元。建议适当提高一个的薪资水平，提高员工的积极性。 2、管理团队没有合力，向心力。 原因：对工程技术人员的建议要给以信任、尊重，对他们从事工作任务给以荣誉 感。大家才能团结默契，共同协作。 3、对上级指令执行力不够，工作效率缓慢。 原因：缺乏严格的考核制度，现有绩效考核制度不合理，做得好，做的不好一样。 4、对客服务缺乏主动性，影响了整个汇杰广场物业服务的品质。 原因：没有有效的激励机制调动不了员工积极性，考核不利造成工作态度懈怠。 5 机构设置不利于管理 应设立专人值班调度，项目主管现场巡查、督导。 6 干好、干坏，干多、干少一样。 员工岗和管理岗之间工资没有什么差别或差别很小，员工和员工之间工资没有差别，吃“大锅饭”现象普遍。 7 能耗控制措施不到位 没有有效的能耗考核、