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第12章 房地产经营效益分析;12.1房地产经营资产分析 12.1.1流动资产分析 12.1.1.1货币资金分析 如何使货币资金既能满足生产经营需要，又能充分利用，加速资金周转、降低费用消耗，提高效果，是进行货币资金分析的一项重要任务。房地产企业可以利用资产负债表、现金流量表中关于流动资产的数据进行企业偿债能力的分析。现金比率是反映企业利用货币资金直接偿还流动负债的能力。其计算公式： 现金比率= ×100% 例12-1 某房地产公司的资产负债表上显示该公司年初有货币资金960万元，交易性金融资产1200万元，年末有货币资金1080万元，交易性金融资产600万元，同时该公司年初有流动负债4080万元，年末有流动负债4800万元。则该公司的现金比率为： 年初现金比率=（960+1200）／4080 ×100%=52.9% 年末现金比率=（1080+600）／4800×100%=35% 该公司年初年末的现金比率都比较高，说明偿付流动负债的保障程度虽在减弱，但仍就具有较强的偿付能力，但同时企业还应进一步有效地运用货币资产，合理安排资产结构，提高资金使用效率。;12.1房地产经营资产分析 12.1.1流动资产分析 12.1.1.1货币资金分析 现金流量比率是反映企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率，它可以从现金流量的角度反映企业偿付短期负债的能力，从另一个方面也反映了企业货币资金的运营能力，计算公式为： 现金流量比率= ×100% 房地产企业确定一个最佳货币资金持有量，是企业货币资金管理的重要内容，企业可以利用一些模型确定最佳货币资金持有量，对货币资金进行分析时将实际货币资金持有量与确定的最佳货币资金持有量进行比较，计算差异，分析其经营效益。最佳货币资金持有量常见的模型介绍如下。 （1）现金周转模型 现金周转期是指从现金投入生产经营开始，到最终又转化为现金的过程，如企业材料采购和产品销售产生的现金流量在数量和时间上基本一致，企业的生产经营在一年中持续稳定地进行，可按下式计算： ;12.1房地产经营资产分析 12.1.1流动资产分析 12.1.1.1货币资金分析 现金周转期=存货周转期+应收账款周转期- 应付账款周转期 现金周转期确定后就可按下式计算最佳现金持有量，其计算公式如下： 最佳现金持有量= ×货币资金周转期 例12-2 某房地产公司业预计存货周转期为90天，应收账款周转期为40天，应付账款周转期为30天，预计全年需要现金720万元，则该公司可确定其最佳现金持有量： 现金周转期=90+40-30 = 100 （天） 最佳现金持有量=720／360 ×100=200（万元）;12.1房地产经营资产分析 12.1.1流动资产分析 12.1.1.1货币资金分析 （2）存货模型 在存货模型中，假设收入是每隔一段时间发生的，而支出是在一定时期内均匀发生的。在此期间企业可以通过销售有价证券获得现金。与最佳现金持有量决策有关的总成本包括现金持有成本和现金转换成本。现金持有成本是持有现金所放弃的机会成本，计算公式如下： 现金持有成本= ×短期有价证券利息率 现金转换成本是现金与有价证券转换的成本，计算公式如下： 现金转换成本=现金与有价证券转换次数×每次转换成本 = ×每次转换成本 与最佳现金持有量决策有关的总成本=现金持有成本+现金转换成本 ;12.1房地产经营资产分析 12.1.1流动资产分析 12.1.1.1货币资金分析 通过数学求导数方法推导出如下公式： 最佳现金持有量= 例12-3 某房地产公司全年需要现金6000万元，现金与有价证券的转换成本每次100元，有价证券的利息率为30%，则该公司最佳现金持有量为： 最佳现金持有量= =2000（万元） 现金与有价证券的转换次数= 6000／2000=3（次）;12.1房地产经营资产分析 12.1.1流动资产分析 12.1.1.1货币资金分析 （3）因素分析模型