房地产估价理论与方法_第2章_房地产及其描述.pptxVIP

房 地 产 估 价 理 论 与 方 法; 第一节 房地产的含义 ;二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （熟悉）;（二）建筑物的含义 ;建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所;（三）其他土地上附着物的含义 ;三、房地产实物、权益和区位的含义（掌握） ;（一）房地产实物的含义;（二）房地产权益的含义;一宗房地产的权益包括 (1)拥有的房地产权利 ——所有权还是使用权 (2)受到其他房地产的权利限制情况 ——如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权 (3)受到房地产权利以外因素的限制情况 ——如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制 (4)房地产的额外利益或收益 ——如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做广告获得经济收入;说明：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。;（二）房地产权益的含义;(三)房地产区位的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。;位置 坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位 与重要场所的距离 临街（路）状况 朝向 楼层;四、房地产的其他名称 （了解）;五、房地产的基本存在形态 （了解）;;; 不同情况下对房地产的用词 ;六、房地产含义的总结; 第二节 房地产的特性;二、独一无二（掌握） 房地产的独一无二性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。  ;三、寿命长久（熟悉） 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年 目前建设用地使用权出让的最高年限： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或则其他用地50年;四、供给有限（熟悉） 土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不变 五、价值较大（熟悉） 六、用途多样（熟悉）;七、相互影响（熟悉） 与周围的房地产及其利用状况产生相互影响 外部性分为有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性:某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价 有害的外部性：某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本 八、易受限制（熟悉） 房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响 九、难以变现 十、保值增值（了解）; 第三节 房地产的种类;一、按立法用语划分的种类（了解）;二、按照房地产用途的分类（掌握）;三、按开发程度划分的种类（掌握）;四、按实物形态划分的种类（掌握）;（6）已灭失的房地产。例如已被拆除的房屋。 （7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如后来增加的装修。 （8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如正在运营的宾馆。 （9）整体资产中的房地产。例如一个企业中的土地或房屋;五、按照房地产权益状况的分类（掌握）;五、按照房地产权益状况的分类（掌握）;五、按照房地产权益状况的分类（掌握）;五、按照房地产权益状况的分类（掌握）;五、按照房地产权益状况的分类（掌握）;六、按经营使用方式划分的种类（了解）;七、按是否产生收益划分的种类（了解）;第四节? 房地产状况描述（掌握）;一、房地产基本状况描述;4)规模：对于土地，说明土地面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。 5)用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。 6)权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。;二、房地产实物状况描述;二、房地产实物状况描述;二、房地产实物状况描述;二、房地产实物状况描述;二、房地产实物状况描述;三、房地产权益状况描述;（4）土地利用现状：说明土地上有无建筑物、林木等土地附着物。 （5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情行。 （6）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。 （7）其他特殊情况：详见教材P78 ;三、房地产权益状况描述; 四、房地产区位状况描述;2）交通 （1）道路状况：说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各