2013园区地产的创新发展房地产创新报告绿维创景.docx

2013园区地产的创新发展 旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网  HYPERLINK  版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。  旅游运营网  HYPERLINK  旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 2013园区地产的创新发展 北京绿维创景规划设计院 本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联园区地产委员会协助提供。 园区地产是以促进区域和城市发展为目标，以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现产业、城市、资本和地产共同发展的综合体。园区地产的兴起是产业升级和城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化的产物。园区地产带来价值链的高端聚集，并优化产业结构，推动产业升级，由此带动城市发展，因此地方政府十分支持园区地产的发展。 一、2013年园区地产发展特征 随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。 园区地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，通过分析，2013年园区地产越来越突出地体现出四大方面特点： 1、新型城镇化建设，推动园区地产发展 园区地产承载技术创新、成果产业化的经济发展职能，又将企业经营和社会管理的信息与资源，以信息化手段整合为智慧园区和智慧新城。产业催生城镇，信息管理社会。园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。 2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。科技部统计，2012年国家高新区达到105家，实现GDP 5.22万亿元，约占全国经济总量的10%，拥有近1.3万家规模超过亿元企业，2013年前三季度，105家国家高新区实现营业总收入14.4万亿元，主要经济指标与去年同期相比，均保持两位数增长。国家提出的“世界一流高科技园区、创新型科技园区、创新型特色园区”三类园区更是受到各项政策和体制机制的大力扶植。以国家高新区为代表的产业园区以其在产值、就业、税收、创新等方面的突出贡献日益受到各级政府的青睐。 2、房地产企业对园区地产的投资力度加大 2013年，房地产企业转型园区地产的热情更加高涨。万达投资400亿元的青岛东方影都等项目，已经超越了商业地产的概念，无论从运作模式还是其项目内涵来讲，更符合园区地产的本质要求；住宅地产老大万科在推出万科广场等商业地产品牌后，于三季度以近54亿元的价格第一次拿下产业办公用地，也标志着号称专注于房地产住宅开发的万科，正在悄悄布局园区地产。园区地产的老牌劲旅联动U谷、华夏幸福基业等也纷纷在扩大布局。园区地产在2013年表现出强劲增长的态势。 园区地产虽然总体较好，但参差不齐的现象依然严重。据统计，在341个国家级开发区的工业用地产出强度方面，最高达24亿元/公顷，最低仅26万元/公顷，产出强度差距近万倍。这既有地区差异的原因，也有各园区的产业定位以及开发运营质量问题。百舸争流，大浪淘沙，高质量的园区地产开发依然是社会所急需的，有广阔的市场前景，而落后的必然被淘汰。 3、开发模式趋于综合化 目前，我国园区地产开发形成了三种常见的模式：主体企业引导模式——一般是指企业通过获取大量的自用土地，营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集；园区地产商模式——企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润；产业园区协调开发模式——在政府主导下，根据城市规划发展需要，基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，实现城市功能建设的完备。 园区地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需