开封房地产调研报告.doc

Add：紫荆山路与东里路交叉口紫金城1号楼24F-D Tel：0371/Fax：0371Http:// 开封房地产市场调研报告 目 录 第一部分 开封经济社会及房地产市场发展状况 一、开封经济发展状况 1、经济总量及产业结构 2、招商引资 3、固定资产投资持续较快增长 4、市民生活水平 5、商业经济发展 6、整体经济地位低，城市竞争力弱 7、商业经济省内排名 二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响 三、房地产市场状况 1、市场整体销售及投资状况 2、90㎡以下住宅销售及投资状况 3、房价走势 第二部分 商业地产发展状况 一、商业地产市场发展状况 1、2007年及2008年第一季度商业地产开竣工及投资状况 2、2007年及2008年第一季度商业地产销售状况 二、商业地产分布状况 1、开封市商业格局 2、重点商业区域基本状况 3、大型综合商业体体量及业态分布 4、本项目周边楼盘临街商业体分布情况 三、重点区域商业地产租售价格及商业定位 1、西区竞争楼盘及重点地段商业地产租售价格 2、老城区主要商业体及重点地段商业地产租售价格 四、竞争楼盘商业地产租售模式及存在问题 1、竞争楼盘商业部分租售模式 2、竞争楼盘商业部分运作过程中存在的问题 五、商业地产调研结论 第三部分 住宅市场发展状况 一、住宅市场发展状况 1、2007年及2008年第一季度住宅开竣工及投资状况 2、2007年及2008年第一季度住宅销售状况 二、高层住宅市场发展状况 三、竞争楼盘户型分析 1、主推户型 2、户型配比 四、重点竞争项目分析 宋城雅居 荣勋花园五期 希尔斯?天翼 碧丽国都 第一部分 开封经济社会及房地产市场发展状况 一、开封经济发展状况 1、经济总量及产业结构 2007年全市GDP完成571亿元，按可比口径计算，比上年增长13.1%，人均生产总值达到12190元；第一、二、三产业结构为26.9：42.0：31.1，农业比例较大，第三产业比例较小。 2007年人均GDP达12190元，折合1523美元，在中部5省的所有城市中，中，开封人均GDP排名列28位（注：中部5省为河南、湖北、湖南、江西、安徽 ）。 预计2010年开封市经济将进入高速增长期，开封市政府预计2008年开封GDP增长率是11%，以8%的增长速度估计，本项目商业部分完工时，即2010年GDP可达600亿元，人均GDP达14357元，折合1772美元。 以上数据表明，开封GDP基础低，但增速高，且稳定，人均GDP增长迅速；农业比例过高，第三产业基础弱，经济结构不够合理，尚有较大的改进空间。 2、招商引资 2007年引进省外资金44.5亿元，居全省第三位，对外开放步伐加快；进出口总额1.09亿美元，增长46%；利用外商直接投资2306万美元，增长28%，位居全省前列。 以上数据表明，省外资金开始青睐于开封，发展后劲比较充足。 3、固定资产投资持续较快增长 2007年，开封全社会固定资产投资128.9亿元，增长48.6%。其中，城镇固定资产投资91.3亿元，增长48.7%；房地产业投资15亿元，占全社会固定资产投资的11.7%。 以上数据说明，开封固定资产投资持续较快增长，但房地产业所占比例不高（同期郑州为21.9%），房地产业优势不突出。 4、市民生活水平 2007年，开封市城市居民人均可支配收入10406.4元，比上年增长17.8%；人均消费性支出7979.3元，增长21.3%（同期，郑州市区城镇居民人均可支配收入14084元，人均消费性支出8757元）。全市在岗职工平均工资14434元，增长26.6%。 年末全市金融机构存款余额384.4亿元，比年初增加25.4亿元,增长7.1%，其中，城镇居民储蓄存款余额为292.9亿元，增加13.2亿元，增长4.7%（同期，郑州城镇居民储蓄存款余额增速为2.3％）。 上述数字表明，开封市民收入增长稳定快速，消费支出比例较高，与郑州相比，市民消费意愿更强，这是有利于商业地产长期稳定发展的基本面。 5、商业经济发展 2007年，开封市实现社会消费品零售总额209.1亿元，比上年增长17.8%。其中，城市零售额117.3亿元，增长19.1%；县及县以下零售额91.9亿元，增长18.1%。 批发零售业零售额168.6亿元，增长15.1%；住宿餐饮业零售额36.9亿元，增长28.3%；其他经济零售额3.6亿元，增长35.9%。 上述数字表明，开封市商业经济发展迅速，这为商业地产的长期稳定发展提供了良好的环境。 6、整体经济地位低，城市竞争力弱 城市指标综合得分郑州得分2.46排名1洛阳得分0.33排名2济源得分0.08排名3漯河