7房屋和设备设施管理.ppt

第七章 房屋及设备设施管理;第一节 房屋及设备设施管理概述 第二节 房屋及设备设施维修养护计划与实施 第三节 共用设备设施的运行管理 第四节 房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制 第五节 几种典型设备设施的管理;第一节 房屋及设备设施管理概述;按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。;按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。 按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。 按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。;2．房屋的基本组成部分;（二）设备设施的种类和组成;给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池 电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯 电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统;二、房屋及设备设施管理的基本要求;（二）评价参考主要指标;（2）危房率——是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。;房屋的完损等级分为以下5类：;2．设备设施完好率;三、房屋及设备设施管理的内容与方法;（二）维修保养;（三）安全管理;（五）采购和零备件管理;（六）工量具和维修用设备的管理;第二节 房屋及设备设施维修养护计划与实施;一、房屋及设备设施维修养护计划的制定;几种方式：;b．事后维修——是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。 c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。;（2）修理类别;（3）修理周期和修理周期结构;2．维修养护计划的种类;（2）按修理类别编制的计划;3．维修养护计划的编制依据;4．编制维修养护计划时应考虑的问题;应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养； 计划最后确定前，资金一定要落实； 制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性； 对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。;5．维修养护计划的编制;6．维修养护计划的内容;二、房屋及设备设施维修养护计划的实施;三、运行和使用者的责任和配合;四、维修保养人员职责;五、月、季度检查;（二）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。 （三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。;六、半年检查和书面报告;七、更换材料、设备的供应;八、安全工作;第三节 共用设备设施的运行管理;一、制订合理的运行计划;安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，有良好的照明和通风等。;实行定人、定机和凭证操作设备制度 可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度 操作人员必须遵守设备设施操作和运行规程;五、设备设施的状态管理;（三）定期预防性试验 由专业人员按规定期限和规定要求进行试验。 （四）设备故障诊断技术 在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。;六、节能管理;具体措施包括：;（二）采用技术改造节能;第四节 房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制;一、共用设备设施外包的选择;自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小； 设备设施生产厂家的技术服务情况； 市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平； 本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等。;（二）承包方评估;二、共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制;（二）外包管理合同实施应注意的问题;第五节 几种典型设备设施的管理;一、供配电系统;（二）管理工作主要内容;建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施 做好节约用电工作，降低损耗 限电、停电要提前通知业主、物业使用人 供配电运行可建立24小时值班制度 定时对备用电源进行检查 重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量 进行公共用电的测算和计量统计工作;二、给排水系统;（二）管理工作主要内容;有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。 做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。 对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。 定??清洗供水水箱和水池，防止二次污染。;（三）注意事项;三、消防系统;（二）管理工作主要内容;（三）注意事项;四、电梯系统;（二）管理工作主要内容;电梯的用电计量和运行成本核算。 电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业