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PAGE  PAGE 8 房地产开发与经营课程设计（论文）任务书 专业班级： 工程管理 学生姓名： 指导教师（签名）： 一、课程设计（论文）题目 某房地产开发项目财务评价与不确定性分析（方案1） 二、本次课程设计（论文）应达到的目的 通过本次课程设计，学生应掌握房地产开发项目财务评价和不确定分析的基本概念、计算和评价方法以及计算过程，为今后的毕业设计环节和将来的工作打下良好的基础。三、本次课程设计（论文）任务的主要内容和要求（包括原始数据、技术参数、设计要求等） （一）原始数据与技术参数 1．项目概况 该项目用地3.92638Ha。拟建规模101020m2，其中：住宅总建筑面积为80980m2，高层住宅比例38.6％；配套商业建筑面积为12007m2，幼儿园为2065m2，地下人防建筑面积为842m2，其它地下建筑面积为5126m2，汽车停车位238个，其中室内（地下）停车位56个，室外停车位182个。 2．实施进度 该项目计算期为3.5年。拟1.5年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3年售完。具体的销售进度如下表1： 表1 销售进度计划表 单位：万元 时间 项目第一年第二年341234小高层4%8%10%10%10%10%高层5%8%10%10%12%商业5%8%10%10%12%车位2%5%5%5% 续表1 销售进度计划表 单位：万元 时间 项目第三年第四年合计123412小高层10%12%12%8%4%2%100%高层15%12%10%10%5%3%100%商业15%12%10%10%5%3%100%车位8%10%15%10%10%5%75% 注：停车位仅地下车位可售，估计可销售75%，每个车位平均占用26m2。 3．建设投资估算 经估算，该项目的建设投资总额为22032万元（未包含建设期利息）。 4．投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下表2： 表2 投资使用计划表 单位：万元 时间第一年第二年12341234投资575278294082199462613975252 续表2 投资使用计划表 单位：万元 时间第三年第四年合计123412投资52626242211022033 建设资金筹措主要来源于资本金、销售收入再投入及银行借款。其中资本金安排7989万元。 5．销售收入和销售税金及附加估算 根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为3500元/m2，高层销售均价3300元/m2，商业用房销售均价5600元/m2，车位价格为8万元/车位；该项目的营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税的7%和3%；另外期末安排交纳交易税费40万元。 6．利润测算 （1）所得税按25%考虑； （2）盈余公积金按税后利润的10%计取。 7．评价参数 设年实际基准收益率为10%，1-3年期的银行年实际贷款利率为6.03%，考虑上浮10%，年实际贷款利率为6.63%。销售利润率在10%-20%左右，总成本利润率大体上在30%-50%。 （二）设计内容 1．对该项目进行财务评价??? （1）分析计算基础数据，编制辅助财务报表???? 包括：投资使用计划与资金筹措表、销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息估算表、资金来源与运用表等。??? （2）编制基本财务报表???? 包括：项目财务现金流量表、资本金财务现金流量表、利润与利润分配表。??? （3）计算财务评价指标，分别进行盈利能力和清偿能力分析???? 包括：分别计算项目和资本金的财务净现值、内部收益率、静态和动态投资回收期；计算项目的销售利润率、总成本利润率、借款偿还期等指标。 2．对该项目进行不确定性分析??? （1）盈亏平衡分析???? 通过计算销售实现率的盈亏平衡点进行分析。?? ?（2）敏感性分析???? 分别就建设投资和销售收入两个因素变动时（假设变动范围为±20%，变动幅度为5%），对项目内部收益率的影响分别进行单因素敏感性分析。要求找出因素变动的临界值、绘制敏感性分析图等。 （三）设计要求 1．课