第6章经济评价指标与方法.pptxVIP

;判断项目好坏的方法;;;1.成本利润率（RPC：Profit Rate of Cost）;GDV怎么计算：;TDC怎么计算：;DP（开发利润）：;2.销售利润率;例1：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代理费和营业税金及附加分别为销售收入的0．5%、3．0%和5．5%，预计建成后售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年，（还有1年是前期），土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别足多少？（本题未考虑土地增值税，假设可销售建筑面积等于总建筑面积，假设在建成之日即可全部售出）;3.投资利润率;4.资本金利润率;5.资本金净利润率;例2：已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。（置业投资项目）;6.静态投资回收期;7.现金回报率;例3：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的营业收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税前、税后现金回报率分别是多少？ 例4：某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为多少？;8.投资回报率;例5：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为多少？;;A.财务净现值（FNPV）;A.财务净现值（FNPV）;例6：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值为多少？ ;B.财务内部收益率（FIRR）;B.财务内部收益率（FIRR）;B.财务内部收益率（FIRR）;例7：某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（　）。 A．小于20％ B．满足目标收益率要求 C．大于20％ D．不满足目标收益率要求 例8：已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是多少？ ;C.动态投资回收期（Pb）;C.动态投资回收期（Pb）;例9：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的FIRR及动态投资回收期是多少？ ;;利息及计息方式;ⅰ.借款还款期;ⅰ.借款还款期;ⅱ.利息备付率（ICR : Interest Coverage Ratio）;例10：张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是多少？;ⅲ.偿债备付率（DCR : Debt Coverage Ratio）;例11：某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（　）。 例题12：置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（　）。 例题13：对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（　）。;ⅳ.资产负债率;ⅴ.流动比率;ⅵ.速动比率;例14：从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息；负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和l250万元